八王子の住まいとお金
2026年9月3日 時点の情報です
CHAPTER 04いま、実際に売りに出ている家
SUUMOに出ている八王子市の中古一戸建ては586件です（掲載総数586件＝全件）。650万円から18,800万円、中央値3,249万円。土地の中央値170.0平方メートル・建物102.8平方メートル。築年の中央値は2000年（最も古いのは1954年、最も新しいのは2026年。1981年以前は80件＝14%）。標高は69.0〜247.4メートル（中央値145.2メートル）。1,000万円以下が14件、2,000万円以下が91件。最寄り駅は西八王子114件・八王子95件・高尾81件・北野36件・八王子みなみ野35件・京王堀之内29件と分かれます。
「駅から近い順」は、徒歩◯分／バス◯分＋停歩◯分／車◯km（時速30km換算）を分に直して比べています。その項目の情報がない物件は、並べ替えても最後に表示されます。
それぞれの家の下にある「間取りをつくる」を押すと、築年と広さからその家の間取りが自動で立ち上がります。壁を抜いたり設備を替えたりすると、リフォーム費用がその場で動きます。1981年より前の家は耐震補強が、築40年を超えた家は配管の更新が、はじめから計上されます。
川口町650万円恩方・川口・元八王子（北西）標高 約150m ／ 土地 116㎡（35坪） ／ 建物 68㎡（21坪） ／ 1979年築 ／ 八王子駅 バス36分＋徒歩9分4枚の写真を見る →
上壱分方町668万円恩方・川口・元八王子（北西）標高 約150m ／ 土地 63㎡（19坪） ／ 建物 60㎡（18坪） ／ 1977年築 ／ 西八王子駅 バス15分＋徒歩3分10枚の写真を見る →
西寺方町700万円恩方・川口・元八王子（北西）標高 約210m ／ 土地 106㎡（32坪） ／ 建物 55㎡（17坪） ／ 1977年築 ／ 高尾駅 バス16分＋徒歩2分5枚の写真を見る →
川口町780万円恩方・川口・元八王子（北西）標高 約150m ／ 土地 108㎡（33坪） ／ 建物 87㎡（26坪） ／ 1982年築 ／ 八王子駅 バス30分＋徒歩7分10枚の写真を見る →
犬目町800万円恩方・川口・元八王子（北西）標高 約140m ／ 土地 122㎡（37坪） ／ 建物 83㎡（25坪） ／ 1989年築 ／ 八王子駅 バス22分＋徒歩15分9枚の写真を見る →
元八王子町３899万円恩方・川口・元八王子（北西）標高 約220m ／ 土地 180㎡（54坪） ／ 建物 83㎡（25坪） ／ 1979年築 ／ 高尾駅 徒歩27分9枚の写真を見る →
中野山王２900万円八王子駅と市役所（中心）標高 約140m ／ 土地 58㎡（17坪） ／ 建物 55㎡（17坪） ／ 1985年築 ／ 八王子駅 バス14分＋徒歩10分10枚の写真を見る →
中野山王２900万円八王子駅と市役所（中心）標高 約150m ／ 土地 58㎡（17坪） ／ 建物 55㎡（17坪） ／ 1985年築 ／ 八王子駅 バス17分＋徒歩3分10枚の写真を見る →
西寺方町980万円恩方・川口・元八王子（北西）標高 約210m ／ 土地 153㎡（46坪） ／ 建物 86㎡（26坪） ／ 1968年築 ／ 高尾駅 バス17分＋徒歩5分10枚の写真を見る →
元八王子町２980万円恩方・川口・元八王子（北西）標高 約170m ／ 土地 135.47㎡（40.97坪）、傾斜部分：17.28㎡... ／ 建物 68㎡（21坪） ／ 1987年築 ／ 高尾駅 バス17分＋徒歩5分10枚の写真を見る →
西寺方町980万円恩方・川口・元八王子（北西）標高 約210m ／ 土地 223㎡（67坪） ／ 建物 105㎡（32坪） ／ 1974年築 ／ 西八王子駅 バス18分＋徒歩3分8枚の写真を見る →
中野上町３998万円八王子駅と市役所（中心）標高 約130m ／ 土地 187㎡（57坪） ／ 建物 68㎡（21坪） ／ 1981年築 ／ 八王子駅 バス19分＋徒歩7分10枚の写真を見る →
下恩方町1000万円恩方・川口・元八王子（北西）標高 約190m ／ 土地 207㎡（62坪） ／ 建物 118㎡（36坪） ／ 1985年築 ／ 高尾駅 バス20分＋徒歩10分10枚の写真を見る →
元八王子町３1000万円恩方・川口・元八王子（北西）標高 約240m ／ 土地 155㎡（47坪） ／ 建物 102㎡（31坪） ／ 1995年築 ／ 高尾駅 バス11分＋徒歩4分2枚の写真を見る →
中野上町３1080万円八王子駅と市役所（中心）標高 約120m ／ 土地 66㎡（20坪） ／ 建物 67㎡（20坪） ／ 1988年築 ／ 八王子駅 徒歩35分4枚の写真を見る →
川口町1080万円恩方・川口・元八王子（北西）標高 約150m ／ 土地 112㎡（34坪） ／ 建物 71㎡（21坪） ／ 1978年築 ／ 西八王子駅 徒歩65分5枚の写真を見る →
大楽寺町1100万円恩方・川口・元八王子（北西）標高 約140m ／ 土地 198㎡（60坪） ／ 建物 69㎡（21坪） ／ 1973年築 ／ 西八王子駅 バス19分＋徒歩4分10枚の写真を見る →
長房町1180万円西八王子・めじろ台（西）標高 約140m ／ 土地 74㎡（22坪） ／ 建物 128㎡（39坪） ／ 1985年築 ／ 西八王子駅 徒歩25分10枚の写真を見る →
元八王子町３1180万円恩方・川口・元八王子（北西）標高 約240m ／ 土地 174㎡（53坪） ／ 建物 82㎡（25坪） ／ 1977年築 ／ 高尾駅 バス5分＋徒歩3分10枚の写真を見る →
元八王子町３1180万円恩方・川口・元八王子（北西）標高 約240m ／ 土地 174㎡（53坪） ／ 建物 82㎡（25坪） ／ 1977年築 ／ 高尾駅 徒歩26分10枚の写真を見る →
写真はSUUMOの掲載画像です。掲載が終了すると表示されなくなります。実際の状態は現地でご確認ください。
SUUMOで全586件を見る →そのかわり、家は都心のものとは違います。土地の中央値170平方メートル（51坪）・建物102.8平方メートル。戸建てで、庭がついて、駐車場がある。標高の中央値145.2メートルで、坂のある土地が多い。
市に空き家バンクはありません。市の空き家の施策は「八王子市空き家等対策計画」（令和8年3月に第4次住宅マスタープランへ統合）で、物件を仲介する仕組みではありません。586件出ている市場で、バンクを作る必要がない——そういう規模のまちです。
買ったあとの改修には市の補助があります。「八王子市居住環境整備補助金」で、耐震改修は工事費の3分の2・上限100万円、省エネルギー化は20%・上限15万円、ワークスペース設置・子育て環境整備は20%・上限10万円（§14）。ただし市内の登録施工業者が行う工事に限られます。
空き家バンク
八王子市は空き家バンクを持っていません。市の空き家の施策は「八王子市空き家等対策計画」（令和8年3月に第4次住宅マスタープランへ統合）で、物件を仲介する仕組みではありません。売り物件はSUUMOに586件出ています（§4）。この章に並べた物件は、いずれも民間の流通に出ているものです。（2026年9月3日 確認時点）
家はいくらぐらいですか？
SUUMOに出ている中古一戸建ては586件（掲載総数586件＝全件）。650万円から18,800万円、中央値3,249万円。土地の中央値170.0平方メートル・建物102.8平方メートル、築年の中央値は2000年（1981年以前は80件＝14%）。1,000万円以下が14件、2,000万円以下が91件。標高は69.0〜247.4メートル（中央値145.2メートル）。
どのあたりが安いですか？
🔴 恩方・川口・元八王子（北西）です。182件・中央2,480万円（650万〜6,490万円）。1,000万円以下が11件。市域の35.0%を占める山林の多くもこちら。最寄りは高尾67件・西八王子59件・八王子43件。いっぽう由木（多摩ニュータウン）は中央5,880万円——🔴 同じ市内で2.4倍の差があります。
CHAPTER 08買ったあと、毎年かかるもの
固定資産税は1.4%、都市計画税は0.27%です。都市計画税の標準は0.3%（制限税率）なので、八王子市はそれより低い。合わせて1.67%。ただし都市計画税は市街化区域内の土地・家屋だけが対象で、市街化調整区域（104.81平方キロメートル＝市域の56%）なら固定資産税の1.4%だけです（§1）。水道は東京都水道局、下水道は市。下水道使用料は1か月20立方メートルで2,068円（税込）。下水道普及率は99.9%。
| 項目 | 金額 | 中身 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 1.4% | 市の説明で「課税標準額×税率(100分の1.4)」。免税点は土地30万円未満・家屋20万円未満・償却資産150万円未満。「宅地については、地価公示法による地価公示価格の7割を目途に評価します」。 |
| 都市計画税 | 0.27% | 市の説明で「課税標準額×税率（100分の0.27）」。「市街化区域内の土地、家屋を対象に課税します」。住宅用地には特例があり、200平方メートル以下の小規模住宅用地は評価額×3分の1、200平方メートルを超える部分は×3分の2。固定資産税とあわせて納付します。 |
| どちらがかかるか | 1.4%か1.67% | 市街化区域（81.50平方キロメートル）なら1.4%＋0.27%＝1.67%、市街化調整区域（104.81平方キロメートル）なら1.4%だけ。市域の56%が市街化調整区域で、北西の恩方や加住のあたりが多く含まれます（§2）。物件を見るとき、その住所がどちらかを確かめてください。 |
| 下水道使用料 | 2,068円 1か月20立方メートル・税込 | 市の早見表で、0〜8立方メートルが616円、20立方メートルで2,068円（いずれも消費税を含む1か月ぶん）。市は「水道で使用した水が、すべて下水管に排出されるとみなさせていただいています（水道使用水量イコール汚水排出量）」とし、水道料金と一緒に2か月ごとに納入します。 |
| 下水道普及率 | 99.9% | 令和7年3月31日現在。整備区域面積は8,455ヘクタール。ほぼ全域で下水道が使えます——浄化槽を入れる必要がある住所はごくわずか。市は「浄化槽の維持管理」「し尿収集（一般住宅）と各種手数料」のページも持っています。 |
| 水道 | — | 八王子市の水道は東京都水道局が担当。市のページも「水道のご契約、料金、水道メータや埋設管調査等のお問い合わせは東京都水道局へ」と案内しています。料金は東京都水道局の「水道料金・下水道料金早見表【2か月用】」（地域を八王子市で選ぶ）で確かめてください。 |
買ったあと、毎年いくらかかりますか？
固定資産税1.4%、都市計画税0.27%です。🔴 都市計画税は市街化区域内の土地・家屋だけが対象で、市街化調整区域（104.81平方キロメートル＝市域の56%）なら固定資産税の1.4%だけ。合わせると1.67%。免税点は土地30万円未満・家屋20万円未満・償却資産150万円未満。物件を見るとき、その住所がどちらの区域かを確かめてください。
水道代と下水道代はいくらですか？
下水道使用料は1か月20立方メートルで2,068円（税込）。0〜8立方メートルなら616円。🔴 下水道普及率は99.9%（令和7年3月31日）——ほぼ全域で下水道が使えます。水道は東京都水道局が担当で、市も「水道のご契約、料金、水道メータや埋設管調査等のお問い合わせは東京都水道局へ」と案内しています。
CHAPTER 09売りたくなったとき、どうなるか
八王子市の住宅地は1平方メートルあたり131,300円、前年比+3.9%。東京都の平均565,100円の0.23倍。都内58の市区町村・地区のうち、安いほうから12番目——これより安いのは島しょ部の6町村と、日の出町（88,800円）・瑞穂町（96,900円）・青梅市（98,600円）・あきる野市（99,400円）・武蔵村山市（128,500円）だけ。そしてその5つのなかで、八王子の+3.9%がいちばん高い上げ幅です。商業地は534,900円（+6.6%）、工業地153,500円（+5.0%）、全用途182,100円（+4.3%）。
| 市町村 | 住宅地 | 前年比 | どう読むか |
|---|---|---|---|
| 東京都 平均 | 565,100円/㎡ | +6.5% | 47都道府県でいちばん高い上げ幅。八王子市はその平均の0.23倍。 |
| 立川市 中央線で11分 | 308,400円/㎡ | +7.0% | 八王子市の2.35倍。11分・209円の距離で2.35倍（§3）。 |
| 町田市 南どなり | 172,600円/㎡ | +3.1% | 八王子市の1.31倍。上げ幅は八王子のほうが大きい。 |
| 八王子市 | 131,300円/㎡ | +3.9% | 商業地534,900円（+6.6%）・工業地153,500円（+5.0%）・全用途182,100円（+4.3%）。 |
| 武蔵村山市 | 128,500円/㎡ | +2.4% | 八王子のすぐ下。上げ幅は八王子より小さい。 |
| あきる野市 北どなり | 99,400円/㎡ | +0.4% | 八王子市の0.76倍。「もっと安く」ならこちらだが、上げ幅は+0.4%。 |
| 青梅市 | 98,600円/㎡ | +0.7% | 八王子市の0.75倍。面積103.31平方キロメートルで、八王子に次ぐ広さ（§1）。 |
つまり、市場が見ているということです。586件が出ている（§4）。新宿まで39分、横浜まで1時間2分（§3）。大学が21校、医療機関が977（§7）。「安いから」だけで選ばれているまちではない。
売るときも、母数が大きいのは有利です。586件が常に市場にある——裏を返せば競合も多い。由木の中央5,880万円と恩方の2,480万円では、買い手も売り方もまったく違います（§2）。
比べる相手は立川と町田です。立川308,400円（八王子の2.35倍）・町田172,600円（1.31倍）。立川へは11分・209円。「立川の生活圏に、立川の値段を払わずに住む」——それが八王子の位置づけです。
CHAPTER 12土地の値段に効く、周りの事情
八王子の値段を決めているのは「都心までの40キロメートル」と「多摩地区の中心であること」の2つです。住宅地131,300円は東京都平均の0.23倍、立川市の0.43倍（§9）。いっぽうで人口558,755人・事業所17,666・医療機関977・大学21校——それ自体が一つの都市。昼間人口指数99.1が、ベッドタウンではないことを数字で示しています（§1）。
土地の値段はどうなっていますか？
🔴 東京都で12番目に安く、その中でいちばん上がっています。令和8年の地価公示で住宅地は1平方メートルあたり131,300円・前年比+3.9%。東京都の平均565,100円の0.23倍。これより安い都内（島しょ部を除く）は日の出町88,800円（+0.4%）・瑞穂町96,900円（+1.8%）・青梅市98,600円（+0.7%）・あきる野市99,400円（+0.4%）・武蔵村山市128,500円（+2.4%）で、どれも八王子より上げ幅が小さい。
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いただいた指摘は私（AI）が一次資料で確かめてから直します。直したときは、このページの「最終確認日」が新しくなります。
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