熊本の住まいとお金
2026年8月25日 時点の情報です
CHAPTER 04いま、実際に売りに出ている家
SUUMOの掲載は613件で、その613件すべてを取り込んでいます（5つの区を1件ずつ数えて合算しました）。480万円から1億3,700万円、中央値2,298万円。1,000万円以下は21件（3%）。土地の中央は199平方メートル（約60坪）、建物110平方メートル。築年の中央は1990年で、1981年（旧耐震）以前は126件＝21%。標高は1.2〜382.8メートル（中央30.8メートル）。熊本の売り物件は、区によって値段も標高もまったく違います——§2の区名を先に見てください。市の空き家バンクにも、いま6件（50万〜1,800万円）が登録されています（§9）。
「駅から近い順」は、徒歩◯分／バス◯分＋停歩◯分／車◯km（時速30km換算）を分に直して比べています。その項目の情報がない物件は、並べ替えても最後に表示されます。
それぞれの家の下にある「間取りをつくる」を押すと、築年と広さからその家の間取りが自動で立ち上がります。壁を抜いたり設備を替えたりすると、リフォーム費用がその場で動きます。1981年より前の家は耐震補強が、築40年を超えた家は配管の更新が、はじめから計上されます。
北区清水万石５480万円北区（植木・清水・龍田）標高 約30m ／ 土地 315㎡（95坪） ／ 建物 117㎡（36坪） ／ 1970年築 ／ 北津留バス停 徒歩6分4枚の写真を見る →
西区沖新町530万円西区（熊本駅・金峰山・河内）標高 約0m ／ 土地 554㎡（167坪） ／ 建物 98㎡（30坪） ／ 1965年築 ／ 西熊本駅 徒歩79分1枚の写真を見る →
北区打越町580万円北区（植木・清水・龍田）標高 約30m ／ 土地 203㎡（61坪） ／ 建物 104㎡（31坪） ／ 1989年築 ／ 打越駅 徒歩8分10枚の写真を見る →
西区花園６-4番37号590万円西区（熊本駅・金峰山・河内）標高 約30m ／ 土地 184㎡（56坪） ／ 建物 88㎡（27坪） ／ 1978年築 ／ 中尾バス停 徒歩5分10枚の写真を見る →
西区島崎６600万円西区（熊本駅・金峰山・河内）標高 約20m ／ 土地 100㎡（30坪） ／ 建物 52㎡（16坪） ／ 1974年築 ／ 杉塘電停 徒歩16分7枚の写真を見る →
北区下硯川２680万円北区（植木・清水・龍田）標高 約50m ／ 土地 198㎡（60坪） ／ 建物 135㎡（41坪） ／ 1978年築 ／ 西里駅 徒歩13分10枚の写真を見る →
南区城南町宮地487-17730万円南区（川尻・城南・富合）標高 約10m ／ 土地 168㎡（51坪） ／ 建物 96㎡（29坪） ／ 1981年築 ／ 富合駅 徒歩72分4枚の写真を見る →
西区島崎５主要地750万円西区（熊本駅・金峰山・河内）標高 約20m ／ 土地 204㎡（62坪） ／ 建物 75㎡（23坪） ／ 1973年築 ／ 段山町電停 徒歩18分9枚の写真を見る →
北区打越町750万円北区（植木・清水・龍田）標高 約20m ／ 土地 222㎡（67坪） ／ 建物 59㎡（18坪） ／ 1963年築 ／ 北熊本駅 徒歩14分3枚の写真を見る →
北区清水亀井町780万円北区（植木・清水・龍田）標高 約30m ／ 土地 271㎡（82坪） ／ 建物 108㎡（33坪） ／ 1966年築 ／ 亀井駅 徒歩7分8枚の写真を見る →
東区画図東１主要地800万円東区（江津湖・健軍・託麻）標高 約0m ／ 土地 117㎡（35坪） ／ 建物 59㎡（18坪） ／ 1953年築 ／ 動植物園入口電停まで 2.1km9枚の写真を見る →
北区清水本町26-9800万円北区（植木・清水・龍田）標高 約20m ／ 土地 92㎡（28坪） ／ 建物 71㎡（22坪） ／ 1978年築 ／ 亀井駅 徒歩7分10枚の写真を見る →
北区植木町大和850万円北区（植木・清水・龍田）標高 約80m ／ 土地 183㎡（55坪） ／ 建物 95㎡（29坪） ／ 1978年築 ／ 植木駅 徒歩17分10枚の写真を見る →
南区城南町永1501-1899万円南区（川尻・城南・富合）標高 約10m ／ 土地 672㎡（203坪） ／ 建物 124㎡（38坪） ／ 1982年築 ／ 川尻駅まで 6.6km10枚の写真を見る →
北区麻生田５-32-35899万円北区（植木・清水・龍田）標高 約60m ／ 土地 170㎡（51坪） ／ 建物 140㎡（42坪） ／ 1987年築 ／ 須屋駅 徒歩22分10枚の写真を見る →
東区小山２950万円東区（江津湖・健軍・託麻）標高 約70m ／ 土地 140㎡（42坪） ／ 建物 95㎡（29坪） ／ 1992年築 ／ 小山団地 徒歩6分10枚の写真を見る →
西区花園４975万円西区（熊本駅・金峰山・河内）標高 約30m ／ 土地 86㎡（26坪） ／ 建物 36㎡（11坪） ／ 1979年築 ／ 県立体育館前電停 徒歩13分10枚の写真を見る →
西区河内町船津980万円西区（熊本駅・金峰山・河内）標高 約0m ／ 土地 218㎡（66坪） ／ 建物 94㎡（28坪） ／ 2013年築 ／ 河内亀石バス停 徒歩2分10枚の写真を見る →
南区城南町藤山980万円南区（川尻・城南・富合）標高 約40m ／ 土地 610㎡（185坪） ／ 建物 151㎡（46坪） ／ 1995年築 ／ 松橋駅 徒歩95分7枚の写真を見る →
北区植木町岩野999万円北区（植木・清水・龍田）標高 約90m ／ 土地 266㎡（81坪） ／ 建物 104㎡（31坪） ／ 1976年築 ／ 植木駅まで 6.6km10枚の写真を見る →
写真はSUUMOの掲載画像です。掲載が終了すると表示されなくなります。実際の状態は現地でご確認ください。
SUUMOで全613件を見る →613件は、本サイトで3番目に多い数です本サイトのほかのまちと並べると高知823・鹿児島785・熊本613・宇都宮618・大分529——熊本は選択肢の多いまちです。区ごとの件数は北区198・東区145・南区143・西区83・中央区44。
いちばん人口が多い東区（188,768人）より、北区（135,114人）のほうが売り物件は多い。§2のとおり北区は令和7年国勢調査で−3.4%と、5区でいちばん人口が減った区です。「人が減っているところに家が出る」——その関係が、そのまま数字に出ています。
いちばん安い480万円は、北区です最安は北区清水万石5丁目の480万円（土地315平方メートル・建物117平方メートル・1970年1月築・熊本電鉄バス「北津留」徒歩6分・標高29.5メートル）。次が西区沖新町の530万円（土地553平方メートル・1965年12月築・標高1.2メートル）、北区打越町の580万円（土地202平方メートル・1989年1月築・熊本電気鉄道「打越」徒歩8分）です。
1,000万円以下は21件（3%）で、内訳は北区9・西区7・南区3・東区2・中央区0。この価格帯はほとんどが1980年代以前の建物です。§5のとおりこのまちでは築年が耐震の話に直結するので、値段の前に築年を見てください。
高いほうは、駅に近い新しい家です上位は西区春日4丁目の1億3,700万円（土地558平方メートル・建物258平方メートル・2008年10月築・JR鹿児島本線「熊本」徒歩13分）、中央区帯山6丁目の1億2,500万円が2棟（どちらも土地335平方メートル・建物178平方メートル・2021年10月築）、北区梶尾町の1億2,500万円（2024年5月築・熊本電鉄バス「梶尾温泉」徒歩2分）。
中央区は44件と数が少ないぶん、中央値3,499万円と高く、1,000万円以下は0件。上通・下通の徒歩圏で中古一戸建てを探すのは、熊本でもいちばん選択肢が細い探し方になります。
標高は、区で驚くほど違います613件の標高の中央値は北区73.4・東区45.8・中央区12.7・西区7.0・南区5.1メートル。北区と南区で14倍です。いちばん高いのは西区の382.8メートル（金峰山のふもと）、いちばん低いのは西区の1.2メートル（沖新町）——同じ西区のなかに380メートルの差があります。
§5のとおり、熊本平野の低いところは白川・緑川・坪井川の氾濫と液状化の両方に関わります。物件の並べ替えバーで「標高が低い順／高い順」に並べ替えて、ハザードマップと突き合わせてください。
空き家バンク — 6件
アットホームの自治体版空き家バンクに登録されている、売りに出ている家の全6件です（2026年8月25日 確認時点）。安い順に並べています。うち1件は建物の広さが公表されていないため、間取りづくりのボタンが出ません。
このまちの空き家バンクの登録 全6件を見る →
熊本市の中古住宅はいくらぐらいですか？
SUUMOの掲載613件すべてを取り込みました。480万円から1億3,700万円、中央値2,298万円。1,000万円以下は21件（3%）、土地の中央は199平方メートル、建物110平方メートル、築年の中央は1990年で1981年以前が126件＝21%。標高は1.2〜382.8メートル（中央30.8メートル）。🔴 区ごとの件数は北区198・東区145・南区143・西区83・中央区44で、いちばん安い480万円は北区清水万石です。
CHAPTER 08買ったあと、毎年かかるもの
熊本市の都市計画税は、市街化区域の土地・家屋にだけかかります。市の説明で「都市計画税は、道路・公園・下水道整備などの都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用に全額が使われている目的税で、市街化区域内の土地・家屋に対して課税されます」——固定資産税1.4%＋都市計画税0.3%＝1.7%ですが、市街化調整区域なら1.4%だけです。上下水道は2か月20立方メートル・口径13ミリメートルで4,986円（水道2,640円＋下水道2,346円）。下水道の普及率は91.3%・水洗化率97.7%で、市街地ならほとんどの家がつながっています。
水道と下水道（口径13ミリメートル・2か月ぶんの使用水量・消費税込み）
| 2か月の使用量 | 水道料金 | 下水道使用料 | 合計 | めやす |
|---|---|---|---|---|
| 10m³ | 1,155円 | 1,036円 | 2,191円 | ひとり暮らし |
| 20m³ | 2,640円 | 2,346円 | 4,986円 | ふたり暮らし |
| 30m³ | 4,400円 | 4,074円 | 8,474円 | 3〜4人の世帯 |
| 40m³ | 6,435円 | 5,803円 | 12,238円 | 4〜5人の世帯 |
| 60m³ | 11,275円 | 9,627円 | 20,902円 | 使用量の多い世帯 |
いま、上下水道の基本料金が減免されています市は物価高騰対策として、国の「物価高騰対応重点支援地方創生臨時交付金」を使い、家庭の水道料金等の基本料金を4か月間減免しています（2026年8月20日更新）。熊本市上下水道局と給水契約をしている一般家庭・共同住宅の管理組合等は申請不要で、自動で減免されます。
さらに令和8年熊本地震で住家が準半壊以上の被害を受け、り災世帯名簿に掲載された方は、上下水道料金が全額減免されます（2026年8月17日更新）。井戸水＋浄化槽、または汲み取りの世帯は申請が必要です（令和8年7月1日に市内に住民票がある世帯が対象）。
検針は2か月に1回、東部と西部で月が違います熊本市の検針は2か月に1回で、東部地区は偶数月（8月・10月…）、西部地区（旧富合町・城南町を含む）は奇数月（9月・11月…）という分かれ方です。上の表の使用量は2か月ぶんの数字です。
一般用の従量料金は「使うほど1立方メートルあたりの単価が高くなる」逓増制です。共同住宅等については、別途料金を計算する方法があります。お引越しの際は上下水道の手続きもお忘れなくと上下水道局は書いています（お客さまセンター 096-381-1118）。
固定資産税の免税点が、令和9年度から上がります市の説明で「1人の者が一の区の区域内に所有するそれぞれの資産の課税標準となる額の合計額が、次の金額に満たない場合は、固定資産税が課税されません」——土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円。そして「令和9年度以降、家屋は30万円、償却資産は180万円に免税点が引き上げられます」。
「一の区の区域内」という書き方に注意してください。政令市なので、免税点の判定は区ごとです。税額は課税標準額×1.4%（都市計画税は課税標準額×0.3%）。土地は3年に一度、評価替えがあります。
地震で被害を受けた家には、減免があります市は「令和8年熊本地震により被害を受けられた方は、その固定資産の被害の程度に応じて固定資産税・都市計画税の減免を受けられる場合があります」としています。家屋は価格が減じられた割合が2割以上4割未満で10分の4、4割以上5割未満で10分の6、5割以上で全額。土地は被害面積の割合が2割以上4割未満で10分の4、8割以上で全額。
市税の減免（市民税課・固定資産税課）と納税の猶予（納税課）の窓口は、8月26日から南区の城南まちづくりセンター2階に置かれます（§14の総合相談窓口）。
買ったあと、毎年いくらかかりますか？
固定資産税1.4%に、市街化区域なら都市計画税0.3%が加わって合計1.7%です（市街化調整区域は1.4%だけ）。上下水道は口径13ミリメートル・2か月20立方メートルで4,986円（水道2,640円＋下水道2,346円）。🔴 下水道の普及率は91.3%・水洗化率97.7%なので、市街地ならほとんどの家がつながっています。いまは物価高騰対策で基本料金が4か月間減免されていて、地震で準半壊以上の被害を受けた世帯は全額減免です。
CHAPTER 09売りたくなったとき、どうなるか
令和8年の地価公示で、熊本市の住宅地は前年比+3.4%でした。熊本県全体は+2.8%なので、熊本市は県の平均より上がっています。区ごとでは中央区+5.9%・東区+3.7%・北区+2.4%・南区+2.3%・西区+1.1%——5区とも上がっています。商業地は市全体で+5.0%（中央区+6.2%）。県内の住宅地でいちばん高い地点は熊本市中央区新屋敷1丁目の285,000円/平方メートル（+10.0%）で、平成31年から8年連続です。売り出す側の入口としては、市が「熊本市空き家バンク」を運営していて、いま6件（50万〜1,800万円）が登録されています。
令和8年地価公示（熊本県分）── 区ごとの平均変動率
| 区分 | 住宅地 | 商業地 | 全用途 | 読みかた |
|---|---|---|---|---|
| 中央区 | +5.9% 23地点（前年+5.0%） | +6.2% 24地点（前年+5.3%） | +6.0% 前年+5.2% | 県内で3番目に上がった市区町村（1位 大津町+11.5%、2位 菊陽町+6.9%）。前年より上げ幅が広がっています |
| 東区 | +3.7% 23地点（前年+3.3%） | +5.1% 6地点（前年+6.0%） | +4.3% 前年+4.4% | 工業地は+13.3%（前年+21.0%）。上昇は続いていますが、幅は縮まりました |
| 北区 | +2.4% 17地点（前年+3.0%） | +3.2% 4地点（前年+2.4%） | +2.6% 前年+2.9% | §2のとおり人口は5区でいちばん減っている区ですが、地価は上がっています |
| 南区 | +2.3% 16地点（前年+2.4%） | +3.0% 3地点（前年+2.4%） | +2.9% 前年+2.8% | 工業地は+8.1%（前年+6.8%）で、5区で唯一上げ幅が広がりました |
| 西区 | +1.1% 14地点（前年+1.3%） | +3.1% 7地点（前年+3.3%） | +1.8% 前年+1.9% | 5区でいちばんゆるやかな上がり方です |
| 熊本市 計 | +3.4% 93地点（前年+3.2%） | +5.0% 44地点（前年+4.6%） | +4.1% 前年+3.9% | 住宅地で上昇した120地点のうち80地点が熊本市（中央区22・東区22・南区15・北区13・西区8） |
| 熊本県 計 | +2.8% 160地点・平均62,800円/㎡ | +3.4% 76地点・平均227,300円/㎡ | +3.2% 平均112,800円/㎡ | 平成30年から9年連続の上昇。上昇189地点・横ばい25地点・下落26地点 |
県内でいちばん高い住宅地は、中央区新屋敷です令和8年の地価公示で、熊本県の住宅地の最高価格地点は熊本市中央区新屋敷1丁目10番14外＝285,000円/平方メートル（前年259,000円・+10.0%）。平成31年から8年連続で県内1位です。次が西区春日3丁目の247,000円（+6.0%）、中央区大江6丁目の209,000円（+7.7%）。
商業地では中央区下通1丁目3番3の2,480,000円/平方メートルが県内最高です（下通1丁目12番23が1,490,000円、上通町1番16が1,250,000円）。県の住宅地の平均が62,800円なので、新屋敷はその4.5倍ということになります。
市の空き家バンクは、区ごとに登録されています熊本市の空き家バンクはアットホーム株式会社が運営する「全国版空き家バンク」の自治体サイト（kumamoto-c43100.akiya-athome.jp）で、登録は区ごとです。2026年8月25日時点で中央区1件・東区0件・西区1件・南区2件・北区2件＝合計6件。
値段は50万円（南区川口町・土地463平方メートル・建物92平方メートル・6DK）から1,800万円（北区麻生田1丁目）まで。1,013平方メートルの土地が148万円（北区貢町・JR西里駅 徒歩21分）という物件もあります。§4のSUUMOとは別の入口なので、両方を見てください。
買うときには、市の補助金があります「移住者及び転居者向け中古住宅購入補助金」＝最大50万円。対象は(1)熊本県外から熊本市へ移住する方と(2)熊本市の居住誘導区域「外」から「内」へ転居する子育て世帯・若者夫婦世帯。令和8年度の受付期間は4月22日から12月25日まで、定員は約20件（先着順）です。
「中古住宅を購入する契約を締結する前に、補助金申請・交付決定が必要です」——契約してからでは間に合いません。原則は電子申請（郵送も可）。予算上限に達した日に残る枠より多い申請があった場合は抽選になります。
引っ越し代にも補助があります「熊本市転居費等支援金」は、熊本県外から熊本市に移住し、就業等の要件を満たした方に、引っ越し業者に払った家財の運搬費・荷造り梱包費の2分の1を補助する制度です。上限は18歳未満の世帯員1名帯同で15万円、2名以上で20万円、それ以外は10万円。令和8年度の受付は5月1日から令和9年2月26日まで。
従来の「熊本市移住支援金」（東京圏からの移住者向け）は、令和7年度をもって終了しました——令和8年度以降の申請はできません。いま使えるのは、この転居費等支援金と中古住宅購入補助金の2つです。
熊本市の地価は上がっていますか？
🔴 令和8年の地価公示で、熊本市の住宅地は+3.4%（熊本県計は+2.8%）——5区すべてが上昇しました。区ごとは中央区+5.9%・東区+3.7%・北区+2.4%・南区+2.3%・西区+1.1%で、商業地は市全体で+5.0%。県内の住宅地でいちばん高い地点は中央区新屋敷1丁目の285,000円/平方メートル（+10.0%）で、平成31年から8年連続です。市の空き家バンクには6件（50万〜1,800万円）が登録されています。
CHAPTER 12土地の値段に効く、周りの事情
熊本の地価をいちばん動かしているのは、市の外にある半導体工場です。熊本県は令和8年の地価公示の概要で「大津町、菊陽町及び合志市は、ＴＳＭＣ進出の影響により近年大きく上昇してきたが、Ｒ８地価公示では、上昇幅が縮小した」と書いています。この3市町は熊本市の東どなりで、全用途の変動率は大津町+11.5%・菊陽町+6.9%・合志市+5.7%——県内1位・2位・4位です。3位が熊本市中央区の+6.0%。そして熊本市南区にも半導体を生産する工場と城南工業団地・流通団地があり、市は「熊本市の製造業、運輸業の中枢を支える地域」と書いています。もうひとつ、このまちには「地下水を守る」という条例があります。
上がり幅は、去年より縮まりました全用途の対前年平均変動率を3年ぶんならべると——大津町 17.8%（R6）→20.0%（R7）→11.5%（R8）、菊陽町 13.0%→14.5%→6.9%、合志市 10.0%→9.0%→5.7%。いっぽう熊本市中央区は 4.1%→5.2%→6.0%と、3年続けて上がり幅が広がっています。
「工場のまわりが急に上がる」局面から、「県都の中心が着実に上がる」局面へ移りつつある——それが県の資料から読める形です。§9のとおり、熊本市の住宅地は5区すべてが上昇しています。
地下水を守る条例が、開発の前提にあります市は昭和51（1976）年3月に「地下水保全都市宣言」を市議会で議決し、昭和52（1977）年に「熊本市地下水保全条例」を制定しました。きっかけは健軍水源近くのマンション建設反対運動だと市は書いています。
いま市が困っているのは「かん養域の減少」です——「水田や畑だった土地が、アスファルトやコンクリートで覆われてしまうと、雨は地中にしみ込みにくくなります」「この『非かん養域』が広がることは、地下水が減ることにつながります」。宅地が増えることと、水道の水が減ることが、このまちでは直接つながっています。市は水源かん養林整備事業・水田湛水事業を続けています。
南区は、製造業と物流の区です市の移住サイトの南区のページから——「このほか、半導体を生産する工場や城南工業団地、県内の流通拠点である流通団地があり、熊本市の製造業、運輸業の中枢を支える地域となっています」。§9のとおり南区の工業地は+8.1%（前年+6.8%）で、5区で唯一 上げ幅が広がりました。
そして南区は、令和8年熊本地震でいちばん揺れた区（震度6強）でもあります。り災証明書の申請6,145件は市全体の51%。§2のとおり南区は令和7年国勢調査で人口が増えた唯一の区——増えているまちが、いちばん揺れたという状態です。
市電を作り直す議論が進んでいます熊本市交通局は「熊本市電再生プロジェクト」を進めていて、2026年5月27日に「改革の方向性」を、6月4日に「専門家会議」の情報を公開しました。§3のとおり市電は大人200円均一で市の中心部を貫く路線です。
市電の沿線かどうかは、熊本では家の値段に効きます。§2のとおり東区は「区の南部には市電が走っており、沿線には商業施設や医療機関、学校や福祉施設等が充実しています」。§4の売り物件でも健軍町（41件）・東海学園前（20件）が上位に入ります。この議論の行方は、沿線の価値に関わります。
熊本の地価や暮らしに効いている、周りの事情は何ですか？
🔴 市の外にある半導体工場です。熊本県は令和8年の地価公示で「大津町、菊陽町及び合志市は、ＴＳＭＣ進出の影響により近年大きく上昇してきたが、Ｒ８地価公示では、上昇幅が縮小した」としています（全用途で大津町+11.5%・菊陽町+6.9%・合志市+5.7%、3位が熊本市中央区+6.0%）。南区にも半導体工場と城南工業団地・流通団地があります。もうひとつ、市には昭和52年制定の「熊本市地下水保全条例」があり、宅地が増えることと地下水が減ることが直接つながっています。
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2026年8月25日 時点の情報です
このページは、最新のAIが作成した移住情報のまとめです
人が主観で書いた紹介記事ではありません。自治体・国の統計・気象庁・鉄道会社・不動産ポータルなど、インターネット上に公開されている公式の情報をAIが集め、移住を考える人が読みやすく、そのまま判断に使える形に組み直したものです。数値には出典のリンクと確認日を付けていますので、気になったところは元の資料でお確かめください。制度や価格は変わります。契約の前には、必ずご自身で最新の情報をご確認ください。
このページに、まちがいはありませんか
このページはAIが作っています。数字の取り違え、古くなった制度、つながらないリンク——見つけたら教えてください。お名前もメールアドレスも要りません。どこが、どう違うかだけで届きます。
いただいた指摘は私（AI）が一次資料で確かめてから直します。直したときは、このページの「最終確認日」が新しくなります。
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