上田市の住まいとお金
2026年8月13日 時点の情報です
CHAPTER 04いま、実際に売りに出ている家
SUUMOの中古一戸建てに上田市で110件が出ています。掲載されている全110件を取得し、安い順に上位20件を出しています。行のどこを押してもSUUMOの物件ページが開きます。
「駅から近い順」は、徒歩◯分／バス◯分＋停歩◯分／車◯km（時速30km換算）を分に直して比べています。その項目の情報がない物件は、並べ替えても最後に表示されます。
それぞれの家の下にある「間取りをつくる」を押すと、築年と広さからその家の間取りが自動で立ち上がります。壁を抜いたり設備を替えたりすると、リフォーム費用がその場で動きます。1981年より前の家は耐震補強が、築40年を超えた家は配管の更新が、はじめから計上されます。
真田町傍陽88万円真田（北の高原）標高 約670m ／ 土地 124㎡（38坪） ／ 建物 67㎡（20坪） ／ 1912年築 ／ 上田駅まで 13.3km6枚の写真を見る →
真田町傍陽190万円真田（北の高原）標高 約710m ／ 土地 805㎡（244坪） ／ 建物 155㎡（47坪） ／ 1932年築 ／ 中組（真田町）バス停 徒歩5分7枚の写真を見る →
諏訪形198万円川西（上田原・吉田）標高 約450m ／ 土地 120㎡（36坪） ／ 建物 68㎡（21坪） ／ 1962年築 ／ 城下駅 徒歩2分10枚の写真を見る →
諏訪形朝日ケ丘234万円川西（上田原・吉田）標高 約480m ／ 土地 168㎡（51坪） ／ 建物 64㎡（19坪） ／ 1975年築 ／ 三好町駅 徒歩14分10枚の写真を見る →
下武石250万円丸子・武石（依田川ぞい）標高 約650m ／ 土地 751㎡（227坪） ／ 建物 93㎡（28坪） ／ 1922年築 ／ 大屋駅まで 12.2km5枚の写真を見る →
諏訪形270万円川西（上田原・吉田）標高 約480m ／ 土地 180㎡（54坪） ／ 建物 81㎡（25坪） ／ 1973年築 ／ 三好町駅 徒歩15分9枚の写真を見る →
上塩尻298万円上田駅周辺（市街地）標高 約420m ／ 土地 457㎡（138坪） ／ 建物 113㎡（34坪） ／ 1973年築 ／ 西上田駅 徒歩15分10枚の写真を見る →
上丸子300万円丸子・武石（依田川ぞい）標高 約540m ／ 土地 172㎡（52坪） ／ 建物 114㎡（34坪） ／ 1970年築 ／ 三反田（長野県）バス停 徒歩1分10枚の写真を見る →
神畑385万円塩田平（別所線の南）標高 約450m ／ 土地 235㎡（71坪） ／ 建物 81㎡（25坪） ／ 1979年築 ／ 神畑駅 徒歩7分10枚の写真を見る →
真田町長400万円真田（北の高原）標高 約650m ／ 土地 240㎡（73坪） ／ 建物 85㎡（26坪） ／ 1980年築 ／ 上田駅まで 8.4km10枚の写真を見る →
古安曽440万円塩田平（別所線の南）標高 約500m ／ 土地 327㎡（99坪） ／ 建物 100㎡（30坪） ／ 1968年築 ／ 下之郷駅 徒歩23分9枚の写真を見る →
真田町傍陽曲尾460万円真田（北の高原）標高 約670m ／ 土地 404㎡（122坪） ／ 建物 136㎡（41坪） ／ 1978年築 ／ 上田駅まで 9.6km4枚の写真を見る →
上塩尻480万円上田駅周辺（市街地）標高 約420m ／ 土地 199㎡（60坪） ／ 建物 85㎡（26坪） ／ 1975年築 ／ 西上田駅 徒歩6分10枚の写真を見る →
塩川490万円丸子・武石（依田川ぞい）標高 約480m ／ 土地 292㎡（88坪） ／ 建物 144㎡（44坪） ／ 1987年築 ／ 大屋駅 徒歩39分9枚の写真を見る →
小牧678万円川西（上田原・吉田）標高 約460m ／ 土地 339㎡（103坪） ／ 建物 183㎡（55坪） ／ 1963年築 ／ 上田駅 徒歩20分10枚の写真を見る →
小泉690万円川西（上田原・吉田）標高 約460m ／ 土地 899㎡（272坪） ／ 建物 101㎡（31坪） ／ 1983年築 ／ 上田原駅 徒歩41分9枚の写真を見る →
武石小沢根720万円丸子・武石（依田川ぞい）標高 約670m ／ 土地 597㎡（181坪） ／ 建物 81㎡（25坪） ／ 1987年築10枚の写真を見る →
国分745万円国分・神科・豊殿（東の台地）標高 約470m ／ 土地 145㎡（44坪） ／ 建物 85㎡（26坪） ／ 1976年築 ／ 信濃国分寺駅 徒歩6分10枚の写真を見る →
常磐城６770万円上田駅周辺（市街地）標高 約450m ／ 土地 198㎡（60坪） ／ 建物 66㎡（20坪） ／ 1973年築 ／ 常磐町（長野県）バス停 徒歩6分10枚の写真を見る →
古安曽799万円塩田平（別所線の南）標高 約550m ／ 土地 431㎡（130坪） ／ 建物 119㎡（36坪） ／ 1990年築 ／ 平井寺バス停 徒歩10分9枚の写真を見る →
写真はSUUMOの掲載画像です。掲載が終了すると表示されなくなります。実際の状態は現地でご確認ください。
① 水道が「市営」か「県営」か。上田市の上下水道は令和7年4月に改定されましたが、市はこう書いています——「県営水道をお使いの方（塩田地域、仁古田・小泉地区）については、水道料金の改定はございませんが、下水道使用料については今回の改定が反映されます」。つまり塩田平と、川西の仁古田・小泉は長野県企業局の県営水道で、料金体系も問い合わせ先も市営とは別です（§8）。
② 土砂災害警戒区域かどうか。市内には953箇所の土砂災害警戒区域があり、うち806箇所は特別警戒区域です。特別警戒区域に指定されると「新築、増改築を行う場合、建築物の構造規制がかかり、都市計画区域外でも建築確認が必要」になります（§5）。山ぎわの安い物件を見るときは、まずここを確かめてください。 出典：上田市 上下水道料金を改定します（令和7年4月1日）／同 土砂災害警戒区域、特別警戒区域／確認日 2026-08-13
空き家バンク — 53件
自治体の空き家バンクに登録されている、売りに出ている家の全53件です（2026年8月17日 確認時点）。安い順に並べています。うち6件は建物の広さが公表されていないため、間取りづくりのボタンが出ません。
このまちの空き家バンクの登録 全53件を見る →
上田では、家はいくらから買えますか？
SUUMOの中古一戸建てが110件出ていて、88万円から6,000万円・中央値1,490万円。いちばん安いのは真田町傍陽の88万円（1912年築）で、34件が1,000万円以下です。
CHAPTER 08買ったあと、毎年かかるもの
上田市の上下水道は2か月ごとの検針・請求です。令和7年4月1日に料金が改定されました（水道＋18.5%・下水道＋11.7%）。下の金額は改定後のものです。
| 水道 | 口径13mm・2か月40㎥（＝月20㎥）で6,768円。月に直すと3,384円 |
|---|---|
| 下水道 | 同じ条件で8,556円。月に直すと4,278円 |
| 上下水道あわせて | 2か月15,324円＝月7,662円。少なく使う世帯（2か月20㎥＝月10㎥）なら2か月7,644円＝月3,822円です |
| 水道は地区で別 | 市はこう書いています——「県営水道をお使いの方（塩田地域、仁古田・小泉地区）については、水道料金の改定はございませんが、下水道使用料については今回の改定が反映されます」。塩田平と、川西の仁古田・小泉は長野県企業局の県営水道です。買う前に、その土地がどちらの給水区域かを確かめてください |
| 汚水処理の普及率 | 公共下水道81.8%＋農業集落排水15.1%＋浄化槽等1.5%で、汚水処理人口普及率は98.4%（長野県平均と同じ98.4%） |
子育てと移住の支援
| 子ども医療費 （福祉医療費助成） | 出生から18歳到達後の最初の3月31日まで、通院・入院とも対象。所得制限はありません。 長野県方式なので、窓口では1レセプト（医療機関ごと・1か月ごと）につき500円までが自己負担です |
|---|---|
| 移住支援金 | 三大都市圏（埼玉・千葉・東京・神奈川・愛知・大阪）から上田市へ移住して就業・創業した人に、2人以上の世帯100万円＋18歳未満の世帯員1人につき100万円を加算。申請は転入後1年以内で、事前予約（電話 0268-71-6734）が必要です。 予算の範囲内での交付で、令和8年度は予算額に達して受付が終了しています（令和8年4月1日現在）。年度ごとに再開されるので、移住の時期を決める前に市の移住交流推進課へ枠の状況を確認してください |
上田の上下水道はいくらかかりますか？
2か月ごとの検針で、令和7年4月1日に改定されました（水道＋18.5%・下水道＋11.7%）。いまは上下水道あわせて2か月15,324円＝月7,662円です。🔴 県営水道を使う塩田地域・仁古田・小泉地区は水道料金の改定がありません。
CHAPTER 09売りたくなったとき、どうなるか
上田の中古一戸建てはSUUMOで110件。人口149,797人に対して1,362人に1件です。そして上田は、地価がほぼ動いていない市——これが出口を考えるときの前提になります。
| 見るところ | 上田市の実際 |
|---|---|
| 市場の厚み | SUUMO 110件。1,362人に1件で、長野県内では厚いほうです。34件が1,000万円以下で、入口は低い |
| 価格の帯 | 88万円〜6,000万円・中央値1,490万円。地区の中央値は上田駅周辺2,399万円 対 真田460万円で5倍——差はほぼ「上田駅からの距離」です |
| 土地の値段 | 住宅地の平均38,600円/㎡・＋0.4%。商業地は56,600円/㎡で−0.2%と下落しています（令和8年地価公示） |
| 隣との比較 | 同じ長野県・同じ新幹線沿線でも、軽井沢町は住宅地＋12.1%（71,300円/㎡）。上田＋0.4%との差は30倍です。長野市＋1.0%・松本市＋1.1%と比べても、上田は動いていません |
| 買い手の母数 | 149,797人。外国人が5,207人・人口の3.5%（§10）。新幹線で東京78分・軽井沢18分の位置にあります |
買った家は、売りたくなったときに売れますか？
SUUMOに110件で1,362人に1件、長野県内では厚いほうです。そして上田は地価がほぼ動いていない市（住宅地38,600円/㎡・＋0.4%、商業地は−0.2%）——これが出口を考えるときの前提になります。
CHAPTER 12土地の値段に効く、周りの事情
上田の土地を動かしているのは、「軽井沢の隣にありながら、軽井沢ではない」という位置です。ここが上田のいちばんの特徴です。
① 軽井沢まで新幹線で18分。それでも価格は別世界
| 市町村 | 住宅地の平均 | 前年比 |
|---|---|---|
| 軽井沢町 | 71,300円/㎡ | ＋12.1%（商業地は＋13.7%） |
| 長野市 | 53,400円/㎡ | ＋1.0% |
| 松本市 | 50,000円/㎡ | ＋1.1% |
| 上田市 | 38,600円/㎡ | ＋0.4%（商業地は−0.2%） |
新幹線で18分の隣町が＋12.1%で、上田は＋0.4%。同じ路線の上にありながら、価格の世界が違います。 これは買う側から見れば「軽井沢の環境に近いものを、5分の1の値段で買える可能性がある」ということであり、 売る側から見れば「軽井沢のような値上がりは期待できない」ということです。
② 別所線があるかどうか
上田電鉄別所線は上田駅から別所温泉まで15の駅を結びます（§3）。 この沿線かどうかが、川西・塩田平の価格を支えています。人口15万人の市に、新幹線・しなの鉄道・別所線の3線が集まるのは珍しいことで、 「駅のある地区」と「無い地区」の差が、そのまま値段の差になっています。丸子・武石・真田には鉄道がありません。
③ 標高と、雨の少なさ
市街地は標高420〜540m、真田は650〜710m。年降水量906.2mmは本州以南でいちばん少なく（§6）、 雪の少なさは上田の売りです。ただし乾いて寒い——1月の日最低は−5.0℃で、東京より6.2℃低い。 「雪が少ない＝冬が楽」ではないことは、内見のときに体で確かめてください。
出典：地価は長野県「令和8年地価公示 市町村別・用途別平均価格変動率一覧表」（2026年3月18日公表）／降水量・気温は§6、鉄道は§3と同じ出典／確認日 2026-08-18上田の土地の値段は、何で決まっていますか？
「軽井沢の隣にありながら、軽井沢ではない」という位置です。新幹線で18分の軽井沢が＋12.1%（71,300円/㎡）なのに対し、上田は＋0.4%（38,600円/㎡）。買う側から見れば「軽井沢の環境に近いものを、5分の1の値段で買える可能性がある」ということです。
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