福岡の住まいとお金
2026年8月25日 時点の情報です
CHAPTER 04いま、実際に売りに出ている家
福岡市で売りに出ている中古一戸建ては787件です（2026年8月25日にSUUMOの7区ぶんの一覧を全件取得）。値段は700万円から5億4,800万円、中央値3,999万円。1,000万円以下は8件（1%）、5,000万円超は256件（33%）、1億円超は72件（9%）。土地の広さの中央値は199平方メートル（約60坪）、建物は115平方メートル。築年の中央は2004年で、1981年以前（旧耐震）は87件（11%）、2000年以降は434件（55%）です。間取りは4LDKが248件でいちばん多く、3LDKが146件。下の一覧は値段の安い順で、標高もつけています。
「駅から近い順」は、徒歩◯分／バス◯分＋停歩◯分／車◯km（時速30km換算）を分に直して比べています。その項目の情報がない物件は、並べ替えても最後に表示されます。
それぞれの家の下にある「間取りをつくる」を押すと、築年と広さからその家の間取りが自動で立ち上がります。壁を抜いたり設備を替えたりすると、リフォーム費用がその場で動きます。1981年より前の家は耐震補強が、築40年を超えた家は配管の更新が、はじめから計上されます。
西区大字西浦1055-4700万円西区（姪浜・今宿・能古島）標高 約0m ／ 土地 105㎡（32坪） ／ 建物 108㎡（33坪） ／ 1927年築 ／ 九大学研都市駅 バス30分＋徒歩3分9枚の写真を見る →
南区鶴田２800万円南区（大橋・高宮・油山のふもと）標高 約40m ／ 土地 235㎡（71坪） ／ 建物 108㎡（33坪） ／ 1979年築 ／ 高宮駅 バス26分＋徒歩3分4枚の写真を見る →
南区桧原４800万円南区（大橋・高宮・油山のふもと）標高 約40m ／ 土地 175㎡（53坪） ／ 建物 95㎡（29坪） ／ 1969年築 ／ 福大前バス停 徒歩53分5枚の写真を見る →
西区今津1825800万円西区（姪浜・今宿・能古島）標高 約0m ／ 土地 152㎡（46坪） ／ 建物 110㎡（33坪） ／ 1974年築 ／ 今宿駅 徒歩48分4枚の写真を見る →
早良区内野６890万円早良区（西新・百道浜と脊振の山）標高 約60m ／ 土地 117㎡（35坪） ／ 建物 60㎡（18坪） ／ 1982年築 ／ 仙道バス停 徒歩12分9枚の写真を見る →
西区今津900万円西区（姪浜・今宿・能古島）標高 約0m ／ 土地 152㎡（46坪） ／ 建物 144㎡（44坪） ／ 1982年築 ／ 今宿駅 徒歩34分7枚の写真を見る →
早良区早良６980万円早良区（西新・百道浜と脊振の山）標高 約70m ／ 土地 331㎡（100坪） ／ 建物 171㎡（52坪） ／ 1975年築 ／ 野芥バス停 徒歩70分10枚の写真を見る →
東区唐原６-8-45990万円東区（香椎・千早・志賀島）標高 約10m ／ 土地 241㎡（73坪） ／ 建物 80㎡（24坪） ／ 1974年築 ／ 九産大前駅 徒歩12分10枚の写真を見る →
早良区内野２1098万円早良区（西新・百道浜と脊振の山）標高 約60m ／ 土地 165㎡（50坪） ／ 建物 70㎡（21坪） ／ 1991年築 ／ 野芥バス停 徒歩63分9枚の写真を見る →
早良区内野２1098万円早良区（西新・百道浜と脊振の山）標高 約60m ／ 土地 165㎡（50坪） ／ 建物 70㎡（21坪） ／ 1991年築 ／ 野芥バス停 徒歩75分10枚の写真を見る →
早良区内野２1098万円早良区（西新・百道浜と脊振の山）標高 約60m ／ 土地 165㎡（50坪） ／ 建物 70㎡（21坪） ／ 1991年築 ／ 野芥バス停 バス17分＋徒歩5分10枚の写真を見る →
早良区内野２1098万円早良区（西新・百道浜と脊振の山）標高 約60m ／ 土地 165㎡（50坪） ／ 建物 70㎡（21坪） ／ 1991年築 ／ 宮前バス停 徒歩5分5枚の写真を見る →
西区今宿町1190万円西区（姪浜・今宿・能古島）標高 約30m ／ 土地 225㎡（68坪） ／ 建物 90㎡（27坪） ／ 1976年築 ／ 今宿駅 徒歩14分4枚の写真を見る →
早良区大字石釜1200万円早良区（西新・百道浜と脊振の山）標高 約130m ／ 土地 488㎡（148坪） ／ 建物 120㎡（36坪） ／ 1982年築 ／ 陽光台バス停 徒歩34分10枚の写真を見る →
南区桧原４1298万円南区（大橋・高宮・油山のふもと）標高 約40m ／ 土地 128㎡（39坪） ／ 建物 48㎡（15坪） ／ 1969年築 ／ 福大前バス停 徒歩54分2枚の写真を見る →
東区下原１1450万円東区（香椎・千早・志賀島）標高 約20m ／ 土地 192㎡（58坪） ／ 建物 89㎡（27坪） ／ 1975年築 ／ 九産大前駅 徒歩15分3枚の写真を見る →
東区香椎駅東１1450万円東区（香椎・千早・志賀島）標高 約10m ／ 土地 282㎡（85坪） ／ 建物 102㎡（31坪） ／ 1968年築 ／ 香椎駅 徒歩6分9枚の写真を見る →
早良区賀茂２1490万円早良区（西新・百道浜と脊振の山）標高 約10m ／ 土地 78㎡（24坪） ／ 建物 59㎡（18坪） ／ 1983年築 ／ 野芥バス停 徒歩7分9枚の写真を見る →
東区西戸崎３1498万円東区（香椎・千早・志賀島）標高 約0m ／ 土地 168㎡（51坪） ／ 建物 126㎡（38坪） ／ 1950年築 ／ 西戸崎駅 徒歩8分10枚の写真を見る →
東区西戸崎３-2-161498万円東区（香椎・千早・志賀島）標高 約0m ／ 土地 168㎡（51坪） ／ 建物 126㎡（38坪） ／ 1950年築 ／ 西戸崎駅 徒歩8分6枚の写真を見る →
写真はSUUMOの掲載画像です。掲載が終了すると表示されなくなります。実際の状態は現地でご確認ください。
SUUMOで全787件を見る →「安い家」は、山と島と海べりにあります1,000万円以下の8件は西区3・南区2・早良区2・東区1。西区の大字西浦（700万円）・今津（800万円・900万円）は糸島半島の付け根の海沿い、早良区内野（890万円）は脊振の山の中、南区桧原（800万円）は油山のふもとです。
いずれも土地は100〜235平方メートルあります。都心の3区（中央区・博多区・城南区）に1,000万円以下は1件もありません。「福岡市内で1,000万円台」を探すなら、西区・南区・早良区の、駅から離れた場所になります。
旧耐震は87件（11%）です1981年（昭和56年）5月31日以前の耐震基準で建てられた家は87件。区ごとの割合は城南区17%・中央区14%・博多区14%・南区13%・早良区11%・東区9%・西区6%です。
福岡市は、この年代の建物の耐震診断・耐震改修に補助を出しています。市政だよりから——「市は、昭和56（1981）年5月31日以前の耐震基準で建てられた建築物を対象に、耐震診断や耐震改修等への補助を行っています。耐震診断については、補助対象を用途や規模にかかわらず、全ての建築物に広げます」。道路に面したブロック塀等（高さ1メートル以上）の除去工事費用の補助率と上限額も引き上げられました。§5の警固断層帯と合わせて読んでください。
土地は広く、建物は標準的です787件の土地面積は55.4〜2,360平方メートル・中央値199.2平方メートル・平均235.7平方メートル。150〜200平方メートルが180件、200〜250平方メートルが169件、100〜150平方メートルが153件と、この3つの帯に65%が入ります。
建物は中央値114.7平方メートル。「同じ4LDKでも、都心に近い区ほど土地が狭くなる」のがはっきり出ています——東区219・南区202・西区202・早良区200平方メートルに対し、中央区170・城南区132・博多区129平方メートル。
買う前に、必ず標高を見てください787件すべてに、その番地の標高をつけました。市全体で1.2〜128.9メートル、中央値18.7メートル。10メートル未満が222件（28%）あります。
福岡市は博多湾に向かって開いた低い平野で、那珂川・御笠川・室見川・樋井川が流れています。§5のとおり市は「雨水整備Doプラン2026」を今年度で完了させますが、買う前に、その番地のハザードマップを見るのはご自身の仕事です。標高が1桁の物件は、必ず内水と高潮の両方を確かめてください。
空き家バンク
売りに出ている家の登録はありません。この章に並べた物件は、いずれも民間の流通に出ているものです。（2026年8月17日 確認時点）
中古の一戸建ては、いくらぐらいですか？
2026年8月25日時点で787件が売りに出ていて、700万円から5億4,800万円・中央値3,999万円です。土地の広さの中央値は199平方メートル、建物は115平方メートル、築年の中央は2004年で、1981年以前の旧耐震は87件（11%）です。
CHAPTER 08買ったあと、毎年かかるもの
福岡市の固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%です（都市計画税は市街化区域内の土地・家屋が対象）。水道と下水道は、2か月20立方メートル・口径13ミリメートル・家事用で合わせて4,202円。ごみ袋は燃えるごみの大（45リットル）が1枚45円。そして令和8年度から、国民健康保険料に「子ども分」が加わりました——基礎分・支援分・介護分に続く4本目です。下に、実際の数字を並べます。
| 何に | いくら | 中身 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 1.4% | 市内の土地・家屋・償却資産の所有者にかかります。課税標準額×1.4%。住宅用地は200平方メートルまでが課税標準の6分の1、超える部分は3分の1（地方税法の特例）。§4の物件の土地の中央値は199平方メートルなので、ちょうど「6分の1」の枠に収まる大きさが多数派です |
| 都市計画税 | 0.3% | 市街化区域内に土地・家屋を持っている人にかかる目的税で、都市計画事業や土地区画整理事業の費用にあてられます。住宅用地は200平方メートルまでが3分の1、超える部分は3分の2 |
| 水道＋下水道 | 4,202円 2か月20m³・口径13mm | 1戸2か月ぶん・家事用・口径13ミリメートルで——0立方メートル 3,542円（水道1,870＋下水1,672）／10立方メートル 3,872円（2,057＋1,815）／20立方メートル 4,202円（2,244＋1,958）／30立方メートル 7,579円（3,949＋3,630）／40立方メートル 10,956円（5,654＋5,302）／50立方メートル 15,697円（8,327＋7,370）。20立方メートルから30立方メートルへ増えると、料金は1.8倍になります——使うほど単価が上がる仕組みです（§1の節水都市） |
| ごみ袋 | 45円 燃えるごみ・大45L・1枚 | 燃えるごみ 大（45リットル）45円／中（30リットル）30円／小（15リットル）15円／特小（10リットル）10円。燃えないごみは大45円・中30円・小15円、空きびん・ペットボトルは大22円・中15円。指定袋以外で出すと「警告シールを貼って収集しません」。一度に出せるのは大の袋で10袋まで |
| 国民健康保険料 | 4本立て | 令和8年度——基礎分 所得割5.58%＋均等割19,807円／人＋平等割18,664円／世帯（限度額67万円）、支援分 3.14%＋10,441円＋9,838円（26万円）、介護分〈40〜64歳〉2.61%＋10,160円＋7,751円（17万円）、子ども分〈令和8年度から新設〉0.28%＋1,039円＋911円（3万円）。算定基礎は令和7年中の総所得金額等から基礎控除43万円を引いた額 |
ごみは、夜に出します福岡市の家庭ごみは夜間収集です。「燃えるごみ」は、週2回決められた曜日の日没（暗くなってから）から夜12時までに出してください。「燃えないごみ」と「空きびん・ペットボトル」は、月1回決められた日の日没から夜12時まで。一戸建ての場合は家の前に出します。
分別は「燃えるごみ」「燃えないごみ」「空きびん・ペットボトル」「粗大ごみ」の4分別だけです。市は自分で「実は福岡だけ！？便利で効率的な家庭ごみの夜間収集」と紹介しています。朝バタバタしなくていいいっぽうで、夜に外へ出る習慣が要ります。引っ越してすぐ、いちばん戸惑うところです。
国民健康保険料を、実際に計算してみます夫婦2人（ともに40代）・世帯の総所得金額等300万円で試算すると——算定基礎＝300万円−43万円＝257万円。基礎分 143,406＋19,807×2＋18,664＝201,684円／支援分 80,698＋10,441×2＋9,838＝111,418円／介護分 67,077＋10,160×2＋7,751＝95,148円／子ども分 7,196＋1,039×2＋911＝10,185円。
合計 418,435円（月あたり約34,900円）です。これは本サイトが料率から計算した目安で、実際の額は所得の中身や軽減の適用で変わります。市は「令和8年度国民健康保険料の目安」を公表していますので、そちらでご確認ください。
下水道使用料が、4か月ぶん全額減免されました市は「物価高の影響を受ける市民の皆様の生活を支援するため、国の重点支援地方交付金を活用し、ご家庭の下水道使用料を4か月分全額減免します」と発表しました。対象は水道の用途が「家事用」の方と井戸水を使っているご家庭（事業者は対象外）、対象の検針期間は令和8年2月〜5月中の検針2回分。「対象となる方の下水道使用料を自動的に全額減免します」——申請は要りません。
当初は令和8年2月〜3月中の検針1回分だったものが、期間を拡大して4か月分になりました。水道料金は減免の対象外です。この減免はすでに終わっています（コールセンターは令和8年7月31日まで）が、市がこういう手を打つまちだということは、覚えておいてよいと思います。
政令市ならではの、細かい話がひとつ固定資産税には「免税点」があり、同じ市町村内に持っている土地の課税標準額の合計が30万円未満、家屋が20万円未満、償却資産が150万円未満なら課税されません。
政令指定都市では、この判定を「一の区の区域内」で行います（地方税法第737条）。福岡市で東区と西区に小さな土地を1つずつ持っている場合、合算せず、区ごとに判定されるということです。§2のとおり7区に分かれているまちなので、複数の区にまたがって不動産を持つ人は、この扱いを覚えておいてください。
買ったあと、毎年いくらかかりますか？
固定資産税1.4%・都市計画税0.3%。水道と下水道は2か月20立方メートルで4,202円（口径13ミリメートル・家事用）、ごみ袋は燃えるごみの大45リットルが1枚45円です。国民健康保険料は令和8年度で基礎分の所得割が5.58%です。
CHAPTER 09売りたくなったとき、どうなるか
福岡市の住宅地は、14年連続で上がっています。令和8年地価公示で福岡市の住宅地の平均変動率は+7.0%（前年+9.0%）、商業地+9.0%（前年+11.3%）、工業地+11.3%（前年+14.8%）、全用途+7.8%（前年+9.9%）。県は住宅地+3.7%なので、福岡市は県の約1.9倍のペースです。ただし、3つの用途すべてで上昇率は前年より縮んでいます。県はその理由を「建築費の高騰や土地価格の上昇、住宅ローン金利の上昇等の影響により、需要者の物件選別の動きが強まっている」と書いています。平均価格は福岡市の住宅地が1平方メートルあたり258,100円で、県平均121,800円の2.1倍です。
| 区 | 住宅地の平均価格 | 住宅地の変動率 | 商業地の平均価格 |
|---|---|---|---|
| 中央区 | 593,100円/m² 22地点 | +6.7% 前年+8.9% | 2,515,300円/m²（27地点）。県内の住宅地の最高価格地点は「大濠1丁目13区133番（大濠1-13-26）」の1,490,000円/平方メートル・+13.7%——昭和58年から44年連続で県内1位です |
| 博多区 | 273,300円/m² 16地点 | +7.6% 前年+12.1% | 2,197,000円/m²（24地点）。県内の商業地の最高価格地点も福岡市中央区（12,400,000円/平方メートル・平成11年から28年連続）で、博多区がそれに次ぎます |
| 早良区 | 271,100円/m² 44地点 | +7.7% 前年+9.6% | 730,000円/m²（9地点）。住宅地の調査地点44は7区でいちばん多く、値段の幅も広い区です |
| 南区 | 238,000円/m² 32地点 | +6.8% 前年+8.4% | 576,900円/m²（11地点） |
| 城南区 | 197,800円/m² 17地点 | +6.7% 前年+7.7% | 489,000円/m²（2地点） |
| 西区 | 162,400円/m² 24地点 | +7.9% 前年+8.2% | 387,800円/m²（5地点）。7区で住宅地の上昇率がいちばん高く、前年からの落ち込みもいちばん小さい（8.2→7.9%）のがこの区です |
| 東区 | 152,700円/m² 40地点 | +5.9% 前年+8.8% | 514,800円/m²（8地点）。住宅地の平均価格は7区でいちばん低く、中央区の3.9分の1です |
「上がり続けている」のは事実、「上がり方が緩んだ」のも事実県の分析から、住宅地について——「建築費の高騰や土地価格の上昇、住宅ローン金利の上昇等の影響により、需要者の物件選別の動きが強まっている」。商業地については——「上昇率が縮小する中、マンション用地の需要が競合する駅からの接近性に優れた商業地を中心に高い地価上昇が継続」。
福岡市の変動率は住宅地9.0→7.0%、商業地11.3→9.0%、工業地14.8→11.3%と、3つとも前年より縮んでいます。「駅に近いところは強く、離れたところは選ばれるようになった」——それが令和8年の福岡市です。
売るときの相手は、たぶん市内の人です§10のとおり、令和8年7月中に市外から転入したのは6,264人、市外へ転出したのは5,257人ですが、同じ月に他区から他区へ移った人は3,321人います。市内での引っ越しが、市外との出入りに匹敵する規模で起きています。
市が「子育て世帯市内引越し応援事業」（令和8年4月1日以降の市内転居が対象）を作っているのも、この動きが大きいからです。あなたが売るとき、買い手は「東京から来る人」より「福岡市内で住み替える人」である可能性が高い——値づけを考えるときの、大事な前提です。
いま出ている787件が、そのまま「競合」です§4のとおり、市内の中古一戸建ては787件が同時に売りに出ています。区ごとには東区212・南区190・早良区131・西区125・城南区66・中央区35・博多区28件。
東区で売るなら、同じ区の211件と比べられます。いっぽう博多区は28件しかないので、数が少ないぶん、条件の合う買い手には見つけてもらいやすいとも言えます。買うときに「選択肢が多い区」は、売るときに「競合が多い区」です。両方の面から見てください。
1億円超が72件（9%）あります787件のうち5,000万円超が256件（33%）、1億円超が72件（9%）。最高は5億4,800万円です。2,000万円以下は46件（6%）しかありません。
福岡市の中古一戸建ては、「安い家を探す市場」ではなく「相場で買って相場で売る市場」です。中央値3,999万円が、その真ん中にあります。§4のとおり築年の中央は2004年——築20年前後の家が主役で、2000年以降の建物が434件（55%）を占めます。
あとで売るとき、値段はどうなりそうですか？
令和8年地価公示で福岡市の住宅地は+7.0%と14年連続で上昇しています（県は+3.7%）。平均価格は1平方メートルあたり258,100円で、県平均121,800円の2.1倍。🔴 ただし前年の+9.0%から上昇率は縮んでいます。
CHAPTER 12土地の値段に効く、周りの事情
福岡市の都心では、いま「高さ」と「容積率」の規制がゆるめられています。天神ビッグバンは天神交差点から半径約500メートル（約80ヘクタール）、博多コネクティッドは博多駅から半径約500メートル（約80ヘクタール）が対象です。そして、この2つの出発点は「警固断層」です——市はこう書いています。「天神ビッグバンは、警固断層のリスクがある中、航空法の高さ制限の緩和や、市の独自の容積率緩和制度を活用し、更新期を迎えたビルが耐震性の高い先進的なビルに建て替わることにより、多くの市民や、働く人・訪れる人の安全・安心につながるもの」。§5の断層と、§9の地価が、ここでつながります。
空港が近いから、ビルが低かった。その制限を国家戦略特区で外しました§1のとおり、福岡空港は市内にあります。そのため航空法の高さ制限が都心にかかっていました。市は国家戦略特区として「航空法高さ制限のエリア単位での特例承認」を得て、地区ごとに緩和しています。
天神明治通り地区（平成29年9月26日 緩和）は、東側が約76メートル→約76〜100メートル、西側が約76メートル→約115メートル。令和3年3月29日には「天神一丁目地区」が追加されました。市の説明で「シンボリックなビル建設、建物低層部のゆとりある空間（広場、歩行空間等）の確保や魅力あるまち並みの形成など、プランの自由度が上がり」。天神のスカイラインが、いま作り替えられています。
博多駅のまわりは、すでに30棟が建て替わりました博多コネクティッドの実績は、市の発表で——「建築確認申請数：35棟（博多コネクティッド開始後の2019年1月〜2026年3月末）」「竣工棟数：30棟（2026年3月末時点）」「2028年末までに約35棟が建替え予定」。
ねらいは「地下鉄七隈線延伸やはかた駅前通り再整備など、交通基盤の拡充とあわせ、容積率などの規制緩和により、耐震性の高い先進的なビルへの建替えや歩行者ネットワークを拡大するとともに、歴史ある博多旧市街との回遊性を高める」こと。§9のとおり博多区の商業地の平均価格は2,197,000円/平方メートルで、住宅地も273,300円/平方メートルと7区で2番目です。
「まちづくり」は都心だけではありません東区——アイランドシティで大規模住宅や商業施設の開発が進み、令和6年4月に「照葉はばたき小学校」が開校。九州大学箱崎キャンパス跡地では「Fukuoka Smart East」が進み、令和6年4月に優先交渉権者が決定しました。
西区——九州大学の伊都キャンパスへの移転が平成30年9月に完了し、「JR九大学研都市駅を中心に新しい市街地が形成され、人口は右肩上がりの伸びを保ち続けています」。令和5年4月には西都北小学校が開校。城南区・西区——七隈線が令和5年3月27日に博多駅まで延伸し、令和8年度は新車両の導入と増便。§9のとおり西区の住宅地は7区でいちばん上昇率が高い（+7.9%）のは、この動きの反映です。
市の借金は、減り続けています市政だより 令和8年4月15日号から——「令和8年度末の満期一括積立金を除く全会計ベースの市債残高は、前年度から442億円減の1兆7164億円です」。「さらに、臨時財政対策債の残高見込み額を除いた市債残高は、ピーク時の平成16年度末から1兆1217億円減少し、1兆3898億円になりました」。
「これにより、市民1人当たりの市債残高見込み額は、昨年度をさらに下回る約86万円で、平成16年度末の半分以下になりました」。令和8年度の市債発行額（一般会計）は531億円の見込みで、前年度当初予算より14億円減っています。市は「民間の力と規制緩和を活用し、税金だけに頼ることなく、まちづくりを進めています」と書いています——天神ビッグバンと博多コネクティッドは、その言葉の中身です。
これから、まちはどう変わりますか？
天神ビッグバン（天神交差点から半径約500メートル・約80ヘクタール）と博多コネクティッド（博多駅から半径約500メートル・約80ヘクタール）で、都心のビルが建て替わっています。博多側では建築確認申請35棟・竣工30棟（2026年3月末時点）が済みました。
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2026年8月25日 時点の情報です
このページは、最新のAIが作成した移住情報のまとめです
人が主観で書いた紹介記事ではありません。自治体・国の統計・気象庁・鉄道会社・不動産ポータルなど、インターネット上に公開されている公式の情報をAIが集め、移住を考える人が読みやすく、そのまま判断に使える形に組み直したものです。数値には出典のリンクと確認日を付けていますので、気になったところは元の資料でお確かめください。制度や価格は変わります。契約の前には、必ずご自身で最新の情報をご確認ください。
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いただいた指摘は私（AI）が一次資料で確かめてから直します。直したときは、このページの「最終確認日」が新しくなります。
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