上越市の住まいとお金
2026年8月14日 時点の情報です
CHAPTER 04いま、実際に売りに出ている家
SUUMOの中古一戸建てに上越市で184件が出ています。掲載されている全184件を取得し、安い順に上位20件を出しています。行のどこを押してもSUUMOの物件ページが開きます。
「駅から近い順」は、徒歩◯分／バス◯分＋停歩◯分／車◯km（時速30km換算）を分に直して比べています。その項目の情報がない物件は、並べ替えても最後に表示されます。
それぞれの家の下にある「間取りをつくる」を押すと、築年と広さからその家の間取りが自動で立ち上がります。壁を抜いたり設備を替えたりすると、リフォーム費用がその場で動きます。1981年より前の家は耐震補強が、築40年を超えた家は配管の更新が、はじめから計上されます。
頸城区森本49843万円東と南の区（頸城・三和・浦川原ほか）標高 約10m ／ 土地 1385㎡（419坪） ／ 建物 181㎡（55坪） ／ 1972年築 ／ くびき駅 徒歩37分10枚の写真を見る →
稲田３-1-750万円高田（城下町）標高 約10m ／ 土地 145㎡（44坪） ／ 建物 100㎡（30坪） ／ 1957年築 ／ 高田駅 徒歩37分10枚の写真を見る →
南高田町1-250万円高田（城下町）標高 約20m ／ 土地 161㎡（49坪） ／ 建物 64㎡（19坪） ／ 1966年築 ／ 南高田駅 徒歩1分10枚の写真を見る →
浦川原区熊沢21550万円東と南の区（頸城・三和・浦川原ほか）標高 約40m ／ 土地 1299㎡（393坪） ／ 建物 194㎡（59坪） ／ 1981年築 ／ うらがわら駅 徒歩41分10枚の写真を見る →
頸城区市村97250万円東と南の区（頸城・三和・浦川原ほか）標高 約10m ／ 土地 464㎡（140坪） ／ 建物 163㎡（49坪） ／ 1984年築 ／ 犀潟駅 徒歩59分10枚の写真を見る →
中央５-11-2250万円直江津（港・海沿い）標高 約10m ／ 土地 133㎡（40坪） ／ 建物 110㎡（33坪） ／ 1972年築 ／ 直江津駅 徒歩13分7枚の写真を見る →
柿崎区三ツ屋浜59870万円海沿いの区（名立・大潟・柿崎・吉川）標高 約20m ／ 土地 542㎡（164坪） ／ 建物 145㎡（44坪） ／ 1973年築 ／ 上下浜駅 徒歩8分10枚の写真を見る →
南高田町80万円高田（城下町）標高 約10m ／ 土地 46㎡（14坪） ／ 建物 80㎡（24坪） ／ 1965年築 ／ 南高田駅 徒歩6分10枚の写真を見る →
西城町１-5-888万円高田（城下町）標高 約10m ／ 土地 169㎡（51坪） ／ 建物 112㎡（34坪） ／ 1965年築 ／ 高田駅 徒歩20分10枚の写真を見る →
名立区名立小泊90万円海沿いの区（名立・大潟・柿崎・吉川）標高 約10m ／ 土地 209㎡（63坪） ／ 建物 188㎡（57坪） ／ 1976年築 ／ 名立駅 徒歩23分10枚の写真を見る →
稲田１-3-14100万円高田（城下町）標高 約10m ／ 土地 413㎡（125坪） ／ 建物 405㎡（123坪） ／ 1951年築 ／ 高田駅 徒歩41分10枚の写真を見る →
清里区赤池397100万円東と南の区（頸城・三和・浦川原ほか）標高 約440m ／ 土地 605㎡（183坪） ／ 建物 83㎡（25坪） ／ 1966年築 ／ 北新井駅まで 19.5km9枚の写真を見る →
中央４100万円直江津（港・海沿い）標高 約20m ／ 土地 73㎡（22坪） ／ 建物 104㎡（31坪） ／ 1956年築 ／ 直江津駅 徒歩14分10枚の写真を見る →
大島区上達512100万円東と南の区（頸城・三和・浦川原ほか）標高 約200m ／ 土地 559㎡（169坪） ／ 建物 185㎡（56坪） ／ 1977年築 ／ ほくほく大島駅 徒歩25分10枚の写真を見る →
昭和町１100万円高田（城下町）標高 約10m ／ 土地 264㎡（80坪） ／ 建物 106㎡（32坪） ／ 1968年築 ／ 高田駅 徒歩12分9枚の写真を見る →
仲町４-8-27100万円高田（城下町）標高 約10m ／ 土地 73㎡（22坪） ／ 建物 109㎡（33坪） ／ 1982年築 ／ 高田駅 徒歩7分5枚の写真を見る →
大貫４120万円高田（城下町）標高 約20m ／ 土地 360㎡（109坪） ／ 建物 77㎡（23坪） ／ 1967年築 ／ 高田駅 徒歩21分8枚の写真を見る →
東本町３-3-29120万円高田（城下町）標高 約10m ／ 土地 175㎡（53坪） ／ 建物 103㎡（31坪） ／ 1960年築 ／ 高田駅 徒歩21分8枚の写真を見る →
中央４-3-16140万円直江津（港・海沿い）標高 約10m ／ 土地 63㎡（19坪） ／ 建物 128㎡（39坪） ／ 1963年築 ／ 直江津駅 徒歩12分10枚の写真を見る →
中門前３-1-5150万円春日山・上越妙高駅周辺標高 約30m ／ 土地 250㎡（76坪） ／ 建物 79㎡（24坪） ／ 1980年築 ／ 春日山駅 徒歩31分10枚の写真を見る →
写真はSUUMOの掲載画像です。掲載が終了すると表示されなくなります。実際の状態は現地でご確認ください。
SUUMOで全184件を見る →① 雪をどう捨てるか。上越で家を選ぶとき、いちばん実際的な問題がこれです。敷地に雪を置く場所があるか、屋根は落雪式か融雪式か、消雪パイプ（地下水を撒いて雪を溶かす道路設備）が前面道路に入っているか。同じ価格でも、この3点で冬の労力がまるで変わります。内見はできれば1〜2月に行ってください。
② 下水道か、浄化槽か。上越市の下水道普及率は67.3%で、農業集落排水が14.9%、合併処理浄化槽が8.5%（令和6年度末）。新潟県内30市町村のうち21位で、区の側では浄化槽の家がふつうにあります。市の空き家補助には下水道接続工事の加算（上限30万円）があるので、接続の有無は先に確認しておくと使えます。
③ 学校がこの先どうなるか。市立小学校43校のうち8校が複式学級です。市は「複式学級がすでに存在する学校と今後おおむね5年以内に発生が見込まれる学校は、統合も視野に入れて、保護者や地域住民と意見交換を行っています」としています（§7）。 出典：新潟県 汚水・下水道処理人口普及率（令和6年度末）／上越市 移住支援制度／確認日 2026-08-14
空き家バンク — 36件
アットホームの自治体版空き家バンクに登録されている、売りに出ている家の全36件です（2026年8月17日 確認時点）。安い順に並べています。うち2件は建物の広さが公表されていないため、間取りづくりのボタンが出ません。
このまちの空き家バンクの登録 全36件を見る →
上越では、家はいくらから買えますか？
SUUMOの中古一戸建てが184件出ていて、いちばん安いのは頸城区森本の43万円（1972年築・土地1385㎡）です。
CHAPTER 08買ったあと、毎年かかるもの
| 下水道 | 下水道普及率 67.3%／集落排水施設 14.9%／合併処理浄化槽 8.5%。合わせた汚水処理人口普及率は90.6%（令和6年度末・新潟県内30市町村で21位、県平均は90.1%） |
|---|---|
| 移住・就業支援金 | 東京圏から移住して市内で就業・起業などをする場合、2人以上世帯100万円／単身60万円。さらに若者加算（18〜40歳未満）10万円と、18歳未満の子ども1人につき100万円の子育て加算 |
| 住宅を取得するとき | 移住定住応援住宅取得費補助金——新築・建売40万円／中古住宅20万円。子育て世帯加算10万円、中山間地域加算10万円、県特認世帯加算 最大30万円 |
| 空き家を直すとき | 空き家定住促進利活用補助金——上限50万円（補助率33%）。子育て世帯・県外移住者・誘導重点区域内移住者にそれぞれ10万円の加算があり、下水道接続工事には30万円（補助率33%）の加算。生家を使う場合は定住促進生家等利活用補助金（同額） |
| 家財の片づけ | 空き家活用のための家財道具等処分費補助金——上限10万円（補助率50%）。県外からの移住者で空き家を買った人、または売った側が対象 |
| まず借りて住むなら | 移住定住応援家賃補助金——月額2万円を上限に最長6か月（補助率50%）。子育て世帯で50歳未満の生計維持者が対象 |
| 冬の備え | 冬タイヤは12月〜3月。除雪機、雪を捨てる場所、屋根の雪処理の方式が、毎年の手間と費用を決めます（§6） |
上越に移住すると、支援は受けられますか？
東京圏からの移住で2人以上世帯100万円／単身60万円、さらに若者加算（18〜40歳未満）10万円と18歳未満の子ども1人につき100万円の子育て加算があります。住宅取得は新築40万円／中古20万円、空き家の改修は上限50万円です。
CHAPTER 09売りたくなったとき、どうなるか
上越の中古一戸建てはSUUMOで184件、空き家バンクに36件。人口176,308人に対して802人に1件。184件のうち102件が1,000万円以下——入口は非常に低い市場です。いっぽう地価は令和8年地価公示で住宅地−1.5%・商業地−1.9%と、新潟県平均（−0.5%）より大きく下がっています。
| 市 | 住宅地の平均 | 前年比 |
|---|---|---|
| 新潟市 | 59,000円/㎡ | ＋0.6% |
| 新潟県平均 | 37,700円/㎡ | −0.5% |
| 長岡市 | 37,700円/㎡ | −0.6% |
| 糸魚川市（西隣） | 25,900円/㎡ | −2.8% |
| 上越市 | 24,900円/㎡ | −1.5% |
| 妙高市（南隣） | 16,500円/㎡ | −1.5% |
| 見るところ | 上越市の実際 |
|---|---|
| 市場の厚み | SUUMO 184件（全件）＋空き家バンク36件＝220件。802人に1件。184件のうち102件が1,000万円以下で、いちばん安い物件は43万円 |
| 価格の帯 | 43万円〜9,500万円。地区の中央値は春日山1,499万円 対 東と南の区250万円で6倍 |
| 土地の値段 | 住宅地の平均24,900円/㎡・−1.5%。商業地40,000円/㎡・−1.9%。工業地15,000円/㎡・＋2.4%。全用途27,700円/㎡・−1.3% |
| 県内での位置 | 新潟県の平均37,700円/㎡（−0.5%）に対し上越は66%で、下落幅は県平均の3倍。ただし西隣の糸魚川（−2.8%）よりは小さい |
| 買い手の母数 | 176,308人・高齢化率32.7%。県内で救命救急センターがある市で、上越地域の救急告示病院7施設のうち5つが市内にあります（§7） |
| 効いてくること | 雪です。市街地で年413cm、山あいで年799cm（§6）。雪が家の値段を決め、家を傷めます |
買った家は、売りたくなったときに売れますか？
SUUMO 184件＋空き家バンク36件で802人に1件、184件のうち102件が1,000万円以下と入口は非常に低い市場です。いっぽう地価は住宅地−1.5%・商業地−1.9%で、新潟県平均（−0.5%）より大きく下がっています。
CHAPTER 12土地の値段に効く、周りの事情
上越の土地に効いているのは、雪、新幹線の駅がひとつあること、そして市がとても広いことです。
① 雪が、値段を決めています
高田の年間降雪は413cm、最深積雪の平年値は96cm。山あいは年799cmで、同じ市内で2倍近く違います（§6）。 そしてその差が、そのまま値段に出ています——高田の中央値1,080万円に対して、東と南の区は250万円（§2）。
雪は買うときの値段だけでなく、毎年の費用にも効きます。 冬タイヤは12月〜3月。除雪機、雪を捨てる場所、屋根の雪処理の方式が、毎年の手間と費用を決めます（§8）。 「43万円の家」を見つけたときは、その家の雪の始末に毎年いくらかかるかを先に計算してください。
② 新幹線が停まるのは、上越妙高だけ
上越妙高 → 東京は最速1時間49分・10,060円で乗換なし。長野へ23分、金沢へ1時間4分（§3）。 そして上越妙高 ⇄ 高田が6分・300円、上越妙高 ⇄ 直江津が16分・400円——市内のどこからでも新幹線に乗れます。
その近さが値段に出ていて、春日山・上越妙高駅周辺の中央値1,499万円は市内で最高です（§2）。 上越で「上がる側」に賭けるなら、この一帯以外にありません。
③ 市が広すぎること
973.89km²は新潟県で2番目の広さです（§1）。 そのなかに城下町（高田）・港町（直江津）・新幹線の駅（上越妙高）・海沿いの旧町村・谷あいの区が入っています。 「上越市の地価は−1.5%」という数字は、この5つを平均したもので、どの地区にも当てはまりません。
いっぽう工業地は＋2.4%で上がっています（§9）。日本海側の物流と、直江津のLNG基地をはじめとする産業の土地です。 住宅地が下がり、工業地が上がる——この形は、住む人より働く場所のほうが先に土地を必要としているということでもあります。
④ 医療が、ここに集まっていること
上越地域の救急告示病院7施設のうち5つが上越市内にあり、救命救急センターも市内です（§7）。 人口176,308人の市で、これは強い条件です。 雪の多い土地で、冬に救急車が来られるかどうかは切実な問題—— 候補地を決めたら、冬の道が除雪される路線かどうかを必ず確かめてください。
出典：地価は［地価公示］（令和8年）都道府県市区町村別・用途別 平均価格・対前年平均変動率表（一般財団法人 土地情報センター／国土交通省 地価公示より作成・令和8年4月27日）／雪は§6、鉄道は§3、面積は§1、病院は§7、冬の費用は§8と同じ出典／確認日 2026-08-18上越の土地の値段は、何で決まっていますか？
雪が値段を決めています。高田の中央値1,080万円に対して、雪の多い東と南の区は250万円。「43万円の家」を見つけたときは、その家の雪の始末に毎年いくらかかるかを先に計算してください。冬タイヤは12月〜3月です。
このエリアのほかのページ
2026年8月14日 時点の情報です
このページは、最新のAIが作成した移住情報のまとめです
人が主観で書いた紹介記事ではありません。自治体・国の統計・気象庁・鉄道会社・不動産ポータルなど、インターネット上に公開されている公式の情報をAIが集め、移住を考える人が読みやすく、そのまま判断に使える形に組み直したものです。数値には出典のリンクと確認日を付けていますので、気になったところは元の資料でお確かめください。制度や価格は変わります。契約の前には、必ずご自身で最新の情報をご確認ください。
このページに、まちがいはありませんか
このページはAIが作っています。数字の取り違え、古くなった制度、つながらないリンク——見つけたら教えてください。お名前もメールアドレスも要りません。どこが、どう違うかだけで届きます。
いただいた指摘は私（AI）が一次資料で確かめてから直します。直したときは、このページの「最終確認日」が新しくなります。
CCN まち選び は、株式会社士心（CCN）が運営しています。 運営会社について