神戸の住まいとお金
2026年9月10日 時点の情報です
CHAPTER 04いま、実際に売りに出ている家
「駅から近い順」は、徒歩◯分／バス◯分＋停歩◯分／車◯km（時速30km換算）を分に直して比べています。その項目の情報がない物件は、並べ替えても最後に表示されます。
それぞれの家の下にある「間取りをつくる」を押すと、築年と広さからその家の間取りが自動で立ち上がります。壁を抜いたり設備を替えたりすると、リフォーム費用がその場で動きます。1981年より前の家は耐震補強が、築40年を超えた家は配管の更新が、はじめから計上されます。
灘区篠原北町４50万円灘区（六甲山と東部副都心）標高 約130m ／ 土地 200㎡（61坪） ／ 建物 87㎡（26坪） ／ 1959年築 ／ 六甲駅 徒歩18分8枚の写真を見る →
長田区檜川町２148万円長田区（新長田と下町）標高 約90m ／ 土地 71㎡（21坪） ／ 建物 39㎡（12坪） ／ 1965年築 ／ 丸山駅 徒歩6分10枚の写真を見る →
兵庫区熊野町５198万円兵庫区（兵庫津と新開地）標高 約70m ／ 土地 45㎡（14坪） ／ 建物 19㎡（6坪） ／ 1945年築 ／ 長田駅 徒歩12分7枚の写真を見る →
長田区鶯町２198万円長田区（新長田と下町）標高 約110m ／ 土地 67㎡（20坪） ／ 建物 53㎡（16坪） ／ 1961年築 ／ 鵯越駅 徒歩8分8枚の写真を見る →
長田区高取山町１198万円長田区（新長田と下町）標高 約110m ／ 土地 43㎡（13坪） ／ 建物 51㎡（15坪） ／ 1977年築 ／ 板宿バス停 徒歩20分10枚の写真を見る →
兵庫区今出在家町３200万円兵庫区（兵庫津と新開地）標高 約0m ／ 土地 24㎡（7坪） ／ 建物 31㎡（9坪） ／ 1959年築 ／ 中央市場前バス停 徒歩8分9枚の写真を見る →
長田区花山町２-10-4200万円長田区（新長田と下町）標高 約120m ／ 土地 70㎡（21坪） ／ 建物 49㎡（15坪） ／ 1964年築 ／ 丸山駅 徒歩15分10枚の写真を見る →
長田区明泉寺町２-3-7220万円長田区（新長田と下町）標高 約60m ／ 土地 66㎡（20坪） ／ 建物 52㎡（16坪） ／ 1975年築 ／ 長田駅 徒歩11分4枚の写真を見る →
垂水区塩屋町３230万円垂水区（明石海峡大橋のふもと）標高 約10m ／ 土地 41㎡（12坪） ／ 建物 39㎡（12坪） ／ 1968年築 ／ 塩屋駅 徒歩5分10枚の写真を見る →
垂水区東垂水２240万円垂水区（明石海峡大橋のふもと）標高 約30m ／ 土地 22㎡（7坪） ／ 建物 33㎡（10坪） ／ 1968年築 ／ 垂水駅 徒歩22分9枚の写真を見る →
垂水区東垂水２-21-5240万円垂水区（明石海峡大橋のふもと）標高 約30m ／ 土地 27㎡（8坪） ／ 建物 33㎡（10坪） ／ 1967年築 ／ 東垂水駅 徒歩17分8枚の写真を見る →
灘区箕岡通１250万円灘区（六甲山と東部副都心）標高 約140m ／ 土地 83㎡（25坪） ／ 建物 60㎡（18坪） ／ 1967年築 ／ 王子公園駅 徒歩20分10枚の写真を見る →
長田区高取山町２250万円長田区（新長田と下町）標高 約90m ／ 土地 117㎡（35坪） ／ 建物 74㎡（22坪） ／ 1973年築 ／ 板宿駅 徒歩19分8枚の写真を見る →
須磨区妙法寺字口ノ川254万円須磨区（須磨海岸とニュータウン）標高 約60m ／ 土地 55㎡（17坪） ／ 建物 51㎡（15坪） ／ 1968年築 ／ 板宿駅 徒歩24分8枚の写真を見る →
須磨区妙法寺字口ノ川270万円須磨区（須磨海岸とニュータウン）標高 約50m ／ 土地 72㎡（22坪） ／ 建物 60㎡（18坪） ／ 1977年築 ／ 板宿駅 徒歩22分10枚の写真を見る →
兵庫区天王町１280万円兵庫区（兵庫津と新開地）標高 約80m ／ 土地 173㎡（52坪） ／ 建物 109㎡（33坪） ／ 1981年築 ／ 湊川公園バス停 バス8分＋徒歩11分4枚の写真を見る →
垂水区西舞子５280万円垂水区（明石海峡大橋のふもと）標高 約10m ／ 土地 69㎡（21坪） ／ 建物 46㎡（14坪） ／ 1966年築 ／ 西舞子駅 徒歩7分8枚の写真を見る →
長田区寺池町１280万円長田区（新長田と下町）標高 約30m ／ 土地 71㎡（21坪） ／ 建物 32㎡（10坪） ／ 1955年築 ／ 長田（長田神社前）バス停 徒歩11分7枚の写真を見る →
北区道場町生野1172-645290万円北区（有馬温泉と里山）標高 約320m ／ 土地 262㎡（79坪） ／ 建物 164㎡（50坪） ／ 1973年築 ／ 西宮名塩駅 徒歩30分6枚の写真を見る →
須磨区禅昌寺町１290万円須磨区（須磨海岸とニュータウン）標高 約150m ／ 土地 94㎡（28坪） ／ 建物 73㎡（22坪） ／ 1976年築 ／ 板宿バス停 徒歩20分9枚の写真を見る →
写真はSUUMOの掲載画像です。掲載が終了すると表示されなくなります。実際の状態は現地でご確認ください。
SUUMOで全2158件を見る →②中央値は2,800万円、幅は50万円から5億円——1,000万円以下は221件（10%）、1,500万円以下は392件。いっぽう5,000万円以上も221件あり、上にも下にも厚い市場です。1,000万円以下の内訳は垂水区75件・北区34件・長田区29件・須磨区24件で、中央区は0件。
③家の築年は1996年が真ん中です——1981年以前が374件（17%）、2000年以降が789件（37%）。同じ週に本サイトが公開したさいたま市は1981年以前が5%でした。区でも差があり、1981年以前は西区5%・北区11%に対して、灘区28%・兵庫区28%・長田区26%・垂水区23%（§2）。
④土地の広さが区で3倍ちがいます——2,158件の土地の中央値は135平方メートル（約41坪）、建物は106平方メートル。いちばん広いのは北区の中央188平方メートル、次いで西区145平方メートル・垂水区138平方メートル。いちばん狭いのは兵庫区の67平方メートル、次いで長田区72平方メートル・中央区74平方メートル。庭のある暮らしを考えるなら、区の選び方が効きます（§2）。
空き家バンク
売りに出ている家の登録はありません。この章に並べた物件は、いずれも民間の流通に出ているものです。（2026年8月17日 確認時点）
家はいくらぐらいですか？
SUUMOに出ている中古一戸建ては2,158件で、50万円から5億円、中央値2,800万円（9区を1区ずつ取って合算し、市全体の掲載総数2,158件と一致）。土地の中央値は135平方メートル（約41坪）・建物106平方メートル。🔴 築年の中央値は1996年で、2000年以降が789件（37%）、1981年以前は374件（17%）です。
安い家はありますか？
2,158件のうち1,000万円以下は221件（10%）、1,500万円以下は392件で、1,000万円以下の内訳は垂水区75件・北区34件・長田区29件・須磨区24件、中央区は0件。🔴 いっぽう5,000万円以上も221件あり、上にも下にも厚い市場です。神戸市には「神戸・里山暮らし空家バンク」（北区・西区を中心とする農村地域が対象）もあります。
CHAPTER 08買ったあと、毎年かかるもの
神戸市の固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%です。ただし都市計画税がかかるのは市街化区域の土地と家屋だけ——市街化区域は20,348ヘクタールで、都市計画区域55,730ヘクタールの約37%。残る約63%（35,382ヘクタール）は市街化調整区域です。上下水道は口径20ミリ以下・2か月40立方メートルで9,372円（水道5,852円＋下水道3,520円）。住宅地の地価は1平方メートルあたり172,300円（+2.9%）で、兵庫県平均146,900円の1.17倍。9区すべてが上昇しました。中央区363,700円と北区58,100円の差は6.26倍です。
| 費目 | 金額 | 中身 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 1.4% 課税標準額に対して | 市は「課税標準額（1,000円未満切捨て）×税率（1.4％）=税額（100円未満切捨て）」と書いています。「毎年1月1日現在に固定資産（土地・家屋・償却資産）を所有している人に対して、その年の4月1日から始まる年度分の税として課される税金」で、「毎年4月上旬に固定資産税担当から納税通知書をお送りします。納税通知書に同封の納付書で、一括または年4回（4月、7月、12月、翌年2月）に分けて納めてください」。住宅用地には特例があり、住宅1戸あたり200平方メートル以下の「小規模住宅用地」は課税標準額が価格の6分の1（都市計画税は3分の1）、それを超える部分は3分の1（都市計画税は3分の2）になります。2026年5月から固定資産税関係証明の対面での発行窓口は新長田合同庁舎に集約されました。 |
| 都市計画税 | 0.3% 市街化区域のみ | 市は都市計画税を「都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるために設けられた目的税で、毎年1月1日現在に都市計画法による市街化区域に土地・家屋を所有している人に対して、固定資産税とあわせて課される税金です」と説明し、税額は「課税標準額×税率（0.3％）」としています。「なお、固定資産税が免税点未満の場合は、都市計画税も課税されません」。神戸市の市街化区域は20,348ヘクタールで、都市計画区域55,730ヘクタールの約37%（統計書2-5・2023年12月）——市域の6割以上が市街化調整区域です。北区・西区の農村地域はここに当たり、市は「農村地域では土地や建物の利用が制限されていますが、規制緩和により、移住やカフェの経営などができるようになっています」と書いています（§14）。 |
| 上下水道 | 9,372円 2か月40m³ | 市水道局と市建設局下水道部の早見表（口径20ミリ以下・一般用・1戸2か月分・2024年12月1日現在）で、40立方メートルのときの水道料金は5,852円、下水道使用料は3,520円、合わせて9,372円（税込）。神戸市の水道料金表には「13ミリ」という区分がなく、いちばん小さい区分が「20以下」で、一般家庭の口径13ミリもここに入ります。基本料金は2か月2,112円（税込）、従量料金は10立方メートルまで基本料金内・11〜20が1立方メートル11.0円・21〜40が181.5円・41〜60が198.0円。下水道は2か月で10立方メートルまで基本使用料1,000円（税抜）・11〜20が20円・21〜60が100円。本サイトの他エリアと並べると、尼崎市8,533円、立川市7,766円、名古屋市8,932円、広島市9,427円、さいたま市11,497円、長岡市13,420円。 |
| 地価 | 172,300円/㎡ +2.9% | 令和8年地価公示で、神戸市の住宅地は1平方メートルあたり172,300円（前年比+2.9%）。兵庫県平均146,900円（+2.2%）の1.17倍です。区別は中央363,700（+4.5%）／東灘354,400（+4.6%）／灘353,200（+4.4%）／兵庫204,300（+2.8%）／須磨147,500（+2.5%）／長田143,100（+1.6%）／垂水129,900（+2.0%）／西74,900（+2.8%）／北58,100（+2.5%）。9区すべてが上昇し、中央区÷北区は6.26倍。商業地は神戸市全体で808,700円（+6.1%）、中央区は1,477,900円（+7.1%）。参考までに、同じ兵庫県の芦屋市は住宅地395,000円、西宮市293,500円、尼崎市206,600円、明石市116,500円、姫路市70,700円です。 |
| そのほかの土地の決まり | 市の統計書「用途地域別面積」（2023年12月）によると、用途地域は合計20,430ヘクタールで、第一種低層住居専用6,282（30.7%）・第一種中高層住居専用3,866（18.9%）・準工業2,740（13.4%）・第一種住居2,246（11.0%）・第二種住居1,315（6.4%）・工業専用1,130（5.5%）・近隣商業771（3.8%）・商業736（3.6%）。第一種低層住居専用地域が3割を占めるのは、本サイトが見てきた市の中でも高いほうで、さいたま市は13.2%でした。低い建物だけの住宅地が広いということです。買う前に、その番地が市街化区域か調整区域か、どの用途地域かを市の都市計画図で確かめておくと、毎年の額と建てられるものが変わります。 | 市街化区域 20,348ha |
買ったあと、毎年いくらかかりますか？
固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%です。🔴 都市計画税がかかるのは市街化区域の土地・家屋だけで、市街化区域は20,348ヘクタール＝都市計画区域55,730ヘクタールの約37%——市域の6割以上（35,382ヘクタール）は市街化調整区域です。買う前に、その番地が市街化区域かどうかを市の都市計画図で確かめておくと、毎年の額が変わります。
水道代と下水道代はいくらですか？
口径20ミリ以下・2か月40立方メートルで、水道5,852円＋下水道3,520円＝9,372円（税込・2024年12月1日現在の早見表）。🔴 神戸市の水道料金表には「13ミリ」という区分がなく、いちばん小さい区分が「20以下」で、一般家庭の口径13ミリもここに入ります。本サイトの他エリアと並べると、尼崎市8,533円、立川市7,766円、名古屋市8,932円、広島市9,427円、さいたま市11,497円——神戸は真ん中あたりです。
CHAPTER 09売りたくなったとき、どうなるか
神戸市の空き家率は13.9%で、全国の13.8%とほぼ同じです。市は「2023年（令和5年）の『住宅・土地統計調査』によると、神戸市内の空き家は118,400戸、空き家率は13.9％であり、全国の空き家率13.8％とほぼ同等となっているが、2018年（平成30年）の同調査から空き家率が0.6ポイント上昇している」と書いています。神戸市には空き家バンクがあります——「神戸・里山暮らし空家バンク」で、対象は北区・西区を中心とする農村地域。2026年3月には「神戸市空家空地対策計画（2026〜2035年度）」が始まりました。市には解体除却の補助や専門家派遣もあります。
| 見かた | 中身 |
|---|---|
| 空き家率（住宅・土地統計調査） | 令和5年住宅・土地統計調査での神戸市の空き家は118,400戸、空き家率13.9%。推移は平成15年12.8%→20年13.5%→25年13.1%→30年13.3%→令和5年13.9%。市は「全国の空き家率13.8％とほぼ同等」としています。そのうち「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は39,500戸で、戸建て住宅が17,600戸、長屋が1,900戸。市は「『賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家』は二次的住宅や賃貸用・売却用の空き家などの利用の予定があるものと比べて、周辺に悪影響を与える空き家になる可能性が高いと考えられる。そのため、引き続き『賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家』への対策を優先的に実施する必要がある」と書いています。 |
| これから何が起きるか、市の見立て | 市は空き家がふえる理由を、相続と高齢化の2つで説明しています。「2024年（令和6年）空き家所有者実態調査によると、現在空き家となっている住宅を取得した経緯としては、『相続』が57.9％と最も多く」。「国勢調査によると、神戸市内の世帯総数のうち、高齢者のみで構成される世帯数の割合は増加傾向にあり、2020年度（令和2年度）時点でその割合は約25.8％となっている」。「市内高齢世帯の居住する住宅所有関係を見ると、持ち家に住んでいる高齢世帯が70.5％を占めており…さらに、高度経済成長期に開発された郊外ニュータウンにおいても、所有者の多くが団塊世代であり、高齢化による相続が本格化し、空き家の増加が懸念される」。買うときに、まわりの家の世代を見ておく理由がここにあります（§2）。 |
| 空き家バンクは「あります」 | 「神戸・里山暮らし空家バンク」は、市の農村地域（北区・西区が中心）を対象とした空家バンクです。市は「1,000平方メートル未満の農地をセットで取得できる物件が掲載されることもあります」と書いています。使いかたに条件があり、「空家バンクの利用は、農村地域の生活文化や自然環境等を理解し、地域住民の一員として、自ら居住しようとする人に限ります」。「バンクに登録された空き家の詳しい情報は、必ず農村定住促進コーディネーターが移住希望者と面談したうえで提供されます。物件情報をホームページには掲載せず、非公開とすることも可能です」——登録して相談会に参加してから物件を見る形です。別に「空き家・空き地地域利用バンク」（地域で使いたい人とのマッチング）もあります。アットホームの空き家バンク全国版（参画913自治体）にも神戸市は参画していますが、2026-09-10 の時点で神戸市9区の掲載は0件でした。 |
| 直す・こわすときのお金 | 市は「空家等対策の推進に関する特別措置法」と「神戸市空家空地対策の推進に関する条例」（2016年6月28日公布・同年10月1日施行、2024年5月31日一部改正）にもとづいて動いています。所有者への技術的援助として、解体除却等補助・応急的危険回避措置補助・剪定伐採等補助（越境型を含む）・土地所有者等補助・専門家派遣制度が並びます。「神戸市老朽空き家等解体補助制度」「空き地活用応援制度（整備費補助）」も別にあります。使うほうの支援としては「空き家活用応援制度」があり、市は「空き家を改修し、社会貢献活動又は地域活動を行う場合」の補助を用意しています。相談は「空き家・空き地の活用相談窓口」で、2021〜2024年度の4年間で一般相談4,311件を受けています。 |
| 市の計画 | 「神戸市空家空地対策計画（2026〜2035年度）」が策定されました。市は「空き家・空き地に関する対策を総合的かつ計画的に実施するため、空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空家特措法」という。）第7条第1項及び、所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（以下「所有者不明土地特措法」という。）第45条第1項に基づく」計画だと書いています。10年計画で、別冊1「神戸市の空き家・空き地の状況とこれまでの取組」と別冊2「周辺に悪影響を与える空き家・空き地への対応」が付いています。2022年度から本格実施している「空き家おこし協力隊」について、市は「支援物件数および派遣件数が増加傾向にあるが、一方で、成約（活用）件数は横ばいで推移して」いると、自分で検証結果を書いています。 |
空き家バンクはありますか？
🔴 あります。「神戸・里山暮らし空家バンク」で、対象は北区・西区を中心とする農村地域です。市は「1,000平方メートル未満の農地をセットで取得できる物件が掲載されることもあります」と書いています。使えるのは「農村地域の生活文化や自然環境等を理解し、地域住民の一員として、自ら居住しようとする人」に限られ、物件の詳しい情報は農村定住促進コーディネーターとの面談のあとに渡される形です。市内の空き家は118,400戸・空き家率13.9%（令和5年住宅・土地統計調査）。
CHAPTER 12土地の値段に効く、周りの事情
神戸市の土地の値段を動かしているのは、六甲山と、山を越える線路です。市域55,730ヘクタールのうち市街化区域は20,348ヘクタール＝約37%で、残る約63%が市街化調整区域（§8）。山の南側の細長い市街地に人が集まり、住宅地の地価は中央区363,700円・東灘区354,400円・灘区353,200円。北側の北区は58,100円、西区は74,900円です。ただし山の北にも地下鉄と神戸電鉄が通っていて、西神中央から三ノ宮まで39分410円・乗り換えなし（§3）。「山を越えるかどうか」が値段の分かれ目になっています。
| 事情 | 中身 |
|---|---|
| 六甲山という壁 | 市の統計書によると、最高標高点は六甲山の931.3メートル（東灘区・北区）。この山の南側に東灘・灘・中央・兵庫・長田・須磨・垂水の7区が、北側に北区が、西側に西区が広がります。南側の7区はどこも「山から海まで」で、東灘区は六甲山931.3メートルから住吉浜町0.4メートル、長田区は高取山328.8メートルから南駒栄町1.3メートル。北区だけはいちばん低い地点（淡河町勝雄）でも95.9メートル——市の中で唯一、海に面していない区です。灘区は「国立公園でもある六甲山は、明治以降に英国人グルーム氏が開発した観光地として知られ、身近に自然を楽しめる山として市民に親しまれています」と書いています（§1）。 |
| 市街化調整区域が6割以上 | 市街化区域20,348ヘクタールに対し、市街化調整区域は35,382ヘクタール（統計書2-5・2023年12月）。市域の6割以上で、原則として新しい建物を建てられません。その多くが北区と西区の農村地域で、市は「人口150万人都市の神戸にも、北区や西区を中心に、豊かな農村地域が広がっています。そこでは、豊かな自然や農地に囲まれながらも、都市的で便利な生活、すなわち、『神戸ならではの里山暮らし』を送ることができます」と書いています。「農村地域では土地や建物の利用が制限されていますが、規制緩和により、移住やカフェの経営などができるようになっています」とも。この規制が、北区・西区の地価（58,100円・74,900円）と土地の広さ（中央188平方メートル・145平方メートル）を同時に説明しています（§2・§8）。 |
| 低い建物の住宅地が3割 | 用途地域20,430ヘクタールのうち、第一種低層住居専用地域が6,282ヘクタール＝30.7%。次いで第一種中高層住居専用3,866（18.9%）、準工業2,740（13.4%）、第一種住居2,246（11.0%）。同じ週に本サイトが公開したさいたま市は第一種低層住居専用が13.2%でしたから、神戸は「低い建物だけの住宅地」の割合が倍以上です。山手の斜面に低層住宅が並ぶ景色は、この決まりごとが支えています。商業地域は736ヘクタール（3.6%）、工業専用地域は1,130ヘクタール（5.5%）——工業専用は臨海部の埋立地にあたります（§1）。 |
| 2つの港と空港 | 市は第6次基本計画の方向性の1つめを「世界と繋がる2つの港 『新たな時代の国際都市』へ」としています（§14）。神戸港と神戸空港のことです。中央区は「区内には世界有数の国際港である神戸港の大部分や、2006年に開港した神戸空港、新幹線の発着駅である新神戸駅をはじめとした交通施設が充実しています」と書きます。神戸空港は2025年に国際チャーター便の運用を始め、市は2030年前後の国際定期便を目指しています（§3）。中央区の商業地の地価は1平方メートルあたり1,477,900円（+7.1%）で兵庫県内で最高、住宅地も363,700円（+4.5%）で9区の最高——この1年で人口も1,658人ふえました（§8・§10）。 |
| そのほかの地域資源 | 市内には温泉・日帰り入浴が55施設、博物館・美術館が70か所、宿が131軒、遊園地・動物園・水族館が21か所、城跡が4か所、キャンプ場が5か所、道の駅が2か所、RVパークが3か所（地図データなどに登録されている数）。温泉55施設のうち看板は有馬温泉で、北区は「有馬温泉は、日本最古の温泉のひとつに数えられ、太閤秀吉がこよなく愛したことで有名です」「『金の湯』『銀の湯』などの温泉や歴史、文化、旅館などを目当てに国内外問わず多くの観光客でにぎわう、神戸を代表する観光地なのです」と書いています。三ノ宮から有馬温泉まで33分720円（§3）。北区にはほかに「しあわせの村」「森林植物園」「道の駅 神戸 フルーツ・フラワーパーク 大沢」があります。 |
土地の値段はどうなっていますか？
令和8年地価公示で、神戸市の住宅地は1平方メートルあたり172,300円（前年比+2.9%）——兵庫県平均146,900円の1.17倍です。🔴 区別では中央区363,700円といちばん低い北区58,100円で6.26倍、9区すべてが上昇しました。商業地は中央区が1,477,900円（+7.1%）で兵庫県内最高です。
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2026年9月10日 時点の情報です
このページは、最新のAIが作成した移住情報のまとめです
人が主観で書いた紹介記事ではありません。自治体・国の統計・気象庁・鉄道会社・不動産ポータルなど、インターネット上に公開されている公式の情報をAIが集め、移住を考える人が読みやすく、そのまま判断に使える形に組み直したものです。数値には出典のリンクと確認日を付けていますので、気になったところは元の資料でお確かめください。制度や価格は変わります。契約の前には、必ずご自身で最新の情報をご確認ください。
このページに、まちがいはありませんか
このページはAIが作っています。数字の取り違え、古くなった制度、つながらないリンク——見つけたら教えてください。お名前もメールアドレスも要りません。どこが、どう違うかだけで届きます。
いただいた指摘は私（AI）が一次資料で確かめてから直します。直したときは、このページの「最終確認日」が新しくなります。
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