札幌の住まいとお金
2026年8月26日 時点の情報です
CHAPTER 04いま、実際に売りに出ている家
札幌市で売りに出ている中古一戸建ては1,786件です（2026年8月25日にSUUMOの10区ぶんの一覧を全件取得）。値段は120万円から3億3,000万円、中央値2,780万円。1,000万円以下は101件（6%）、2,000万円以下は493件（28%）、5,000万円超は195件（11%）、1億円超は30件。土地の広さの中央値は205平方メートル（約62坪）、建物は120平方メートル。築年の中央は1994年で、2000年以降が667件（37%）、1981年以前（旧耐震）は295件（17%）です。この1,786件は、仙台市1,296件・福岡市787件を上回る数です。
「駅から近い順」は、徒歩◯分／バス◯分＋停歩◯分／車◯km（時速30km換算）を分に直して比べています。その項目の情報がない物件は、並べ替えても最後に表示されます。
それぞれの家の下にある「間取りをつくる」を押すと、築年と広さからその家の間取りが自動で立ち上がります。壁を抜いたり設備を替えたりすると、リフォーム費用がその場で動きます。1981年より前の家は耐震補強が、築40年を超えた家は配管の更新が、はじめから計上されます。
南区石山120万円南区（真駒内・石山と、定山渓温泉の山あい）標高 約150m ／ 土地 212㎡（64坪） ／ 建物 104㎡（31坪） ／ 1973年築 ／ 六区西 徒歩3分2枚の写真を見る →
南区藤野二条７250万円南区（真駒内・石山と、定山渓温泉の山あい）標高 約140m ／ 土地 1710㎡（517坪） ／ 建物 85㎡（26坪） ／ 1976年築 ／ 真駒内バス停 バス22分＋徒歩8分10枚の写真を見る →
南区簾舞三条６300万円南区（真駒内・石山と、定山渓温泉の山あい）標高 約190m ／ 土地 347㎡（105坪） ／ 建物 120㎡（36坪） ／ 1974年築 ／ 真駒内バス停 バス31分＋徒歩6分9枚の写真を見る →
南区藤野四条７330万円南区（真駒内・石山と、定山渓温泉の山あい）標高 約190m ／ 土地 233㎡（70坪） ／ 建物 119㎡（36坪） ／ 1973年築 ／ 真駒内バス停 バス25分＋徒歩6分10枚の写真を見る →
南区藤野三条８380万円南区（真駒内・石山と、定山渓温泉の山あい）標高 約180m ／ 土地 217㎡（66坪） ／ 建物 83㎡（25坪） ／ 1979年築 ／ 真駒内バス停まで 7.6km10枚の写真を見る →
南区藤野三条８-10-17380万円南区（真駒内・石山と、定山渓温泉の山あい）標高 約170m ／ 土地 217㎡（66坪） ／ 建物 83㎡（25坪） ／ 1979年築 ／ 真駒内バス停 バス30分＋徒歩5分10枚の写真を見る →
南区石山一条１-8-17380万円南区（真駒内・石山と、定山渓温泉の山あい）標高 約90m ／ 土地 74㎡（22坪） ／ 建物 65㎡（20坪） ／ 1975年築 ／ 真駒内バス停 徒歩37分1枚の写真を見る →
南区藤野四条１０390万円南区（真駒内・石山と、定山渓温泉の山あい）標高 約200m ／ 土地 190㎡（57坪） ／ 建物 84.24㎡（25.48坪）、うち地下車庫19.44... ／ 1982年築 ／ 真駒内バス停 バス28分＋徒歩7分10枚の写真を見る →
南区北ノ沢６398万円南区（真駒内・石山と、定山渓温泉の山あい）標高 約120m ／ 土地 128㎡（39坪） ／ 建物 66㎡（20坪） ／ 1975年築 ／ 真駒内バス停 バス12分＋徒歩2分10枚の写真を見る →
南区石山三条８-5-11450万円南区（真駒内・石山と、定山渓温泉の山あい）標高 約150m ／ 土地 129㎡（39坪） ／ 建物 169㎡（51坪） ／ 1970年築 ／ 真駒内バス停 バス22分＋徒歩3分10枚の写真を見る →
豊平区西岡一条１０472万円豊平区（平岸・月寒と、豊平川の東岸）標高 約100m ／ 土地 157㎡（47坪） ／ 建物 85㎡（26坪） ／ 1977年築 ／ 澄川バス停 バス5分＋徒歩7分9枚の写真を見る →
南区藤野二条１２475万円南区（真駒内・石山と、定山渓温泉の山あい）標高 約190m ／ 土地 216㎡（65坪） ／ 建物 86㎡（26坪） ／ 1979年築 ／ 真駒内バス停 バス28分＋徒歩5分10枚の写真を見る →
南区澄川六条１１490万円南区（真駒内・石山と、定山渓温泉の山あい）標高 約110m ／ 土地 181㎡（55坪） ／ 建物 93㎡（28坪） ／ 1974年築 ／ 澄川6条11丁目バス停 徒歩3分10枚の写真を見る →
南区南沢六条２490万円南区（真駒内・石山と、定山渓温泉の山あい）標高 約180m ／ 土地 156㎡（47坪） ／ 建物 90㎡（27坪） ／ 1973年築 ／ 真駒内バス停 バス16分＋徒歩8分8枚の写真を見る →
手稲区手稲本町五条１490万円手稲区（手稲・星置 ─ 海と手稲山にはさまれた帯）標高 約60m ／ 土地 165㎡（50坪） ／ 建物 110㎡（33坪） ／ 1980年築 ／ 手稲駅 徒歩20分10枚の写真を見る →
北区篠路町上篠路498万円北区（北大・麻生から、篠路・あいの里の田園へ）標高 約0m ／ 土地 175㎡（53坪） ／ 建物 111㎡（34坪） ／ 1980年築 ／ 十軒神社バス停 徒歩2分8枚の写真を見る →
東区北丘珠四条３500万円東区（栄町・元町と、丘珠空港とサッポロビール園）標高 約0m ／ 土地 133㎡（40坪） ／ 建物 67㎡（20坪） ／ 1973年築 ／ 新道東バス停 バス19分＋徒歩3分10枚の写真を見る →
豊平区西岡一条１０500万円豊平区（平岸・月寒と、豊平川の東岸）標高 約100m ／ 土地 203㎡（61坪） ／ 建物 87㎡（26坪） ／ 1978年築 ／ 自衛隊前バス停 徒歩17分10枚の写真を見る →
東区中沼西五条２520万円東区（栄町・元町と、丘珠空港とサッポロビール園）標高 約0m ／ 土地 128㎡（39坪） ／ 建物 72㎡（22坪） ／ 1974年築 ／ あいの里教育大駅 徒歩43分8枚の写真を見る →
南区石山二条５530万円南区（真駒内・石山と、定山渓温泉の山あい）標高 約120m ／ 土地 150㎡（45坪） ／ 建物 76㎡（23坪） ／ 1975年築 ／ 真駒内バス停 バス11分＋徒歩4分10枚の写真を見る →
写真はSUUMOの掲載画像です。掲載が終了すると表示されなくなります。実際の状態は現地でご確認ください。
SUUMOで全1786件を見る →件数の多いエリアです1,786件は、仙台市1,296件・福岡市787件・鹿児島市785件を大きく上回ります。区ごとには北区334・手稲区229・東区229・南区223・清田区206・西区162・中央区116・豊平区100・白石区94・厚別区93件。
中央値2,780万円は、仙台市（2,950万円）より170万円低く、福岡市（3,999万円）より1,219万円低い。いっぽう土地の中央値205平方メートルは、仙台市214平方メートルに次ぐ広さです。200万人の都市で、土地62坪・建物36坪の家の中央値が2,780万円——これが札幌の中古一戸建て市場です。土地は150〜200平方メートルが572件、200〜250平方メートルが565件と、この2つの帯に64%が入ります。
「安い家」は、南区の山あいに集まっています1,000万円以下の101件のうち48件が南区。いちばん安い南区石山の120万円（1973年築・標高151.3メートル・土地212平方メートル）、次が南区藤野二条7の250万円（1976年築・標高139.2メートル・土地1,709.88平方メートル）、南区簾舞三条6の300万円（1974年築・標高186.4メートル）、南区藤野四条7の330万円（1973年築・標高189.0メートル）。
並べてみると、はっきりしています——どれも1970年代の家で、標高140〜190メートルの藤野・簾舞・石山です。この一帯は豊平川をさかのぼった谷あいで、定山渓温泉へ向かう国道230号ぞい。250万円の物件は土地が1,709平方メートル（約517坪）あります。「土地は広く、家は古く、坂の上」——その3つを引き受けられるなら、選択肢はここにあります。
旧耐震は295件（17%）。区によって4倍以上ちがいます1981年（昭和56年）以前に建てられた家は295件で全体の17%。区ごとの割合は豊平区38%・白石区26%・南区22%・西区17%・北区16%・厚別区16%・清田区15%・東区12%・中央区11%・手稲区8%です。
豊平区の38%は、10区でいちばん高い数字——早くに開けた住宅地が、いま入れ替わりの時期に入っているということです。逆に手稲区の8%・東区の12%は、住宅地としてまだ新しい。「安い家を探す」ことと「新しい家を探す」ことは、札幌では区の選び方から変わります。買う前には、§5の地盤と§8の断熱の話を、必ず合わせて見てください。
買う前に、必ず標高を見てください1,786件すべてに、その番地の標高をつけました。市全体で1.0〜305.8メートル、中央値19.1メートル。10メートル未満が744件（42%）、10〜50メートルが437件、50〜100メートルが300件、100メートル以上が305件（17%）。
この幅は、ほぼそのまま「南区か、それ以外か」です。南区の物件は55.8〜305.8メートル・中央140.8メートル。それ以外の9区は中央値が4.3〜96.8メートルに収まります。標高が100メートル上がると、雪の量も、冬の朝の気温も、坂の勾配も変わります（§6）。いっぽう北区・東区・手稲区の低地は、§5の洪水と液状化の話です。どちらを選ぶかで、確かめるハザードマップが変わります。
札幌市には、市が運営する空き家バンクはありません。そのかわり、市は北海道のバンクを案内しています。
市自身が「仲介はしない」と書いています市の「移住についてよくあるご質問と回答」（令和8年4月1日時点）で、「住居はどうやって探したらいいですか？」という問いに、市はこう答えています——「札幌市で直接仲介やあっせんは行っていないため、一般的な不動産業者への問い合わせなどで探していただくことをお願いしております。なお、下記のサイトで空き家情報を閲覧できます」。
そこで挙げられているのが「北海道空き家バンク」と、公益社団法人ふるさと回帰・移住交流推進機構（JOIN）の空き家情報の2つです。200万人の都市では、§4のとおり中古住宅そのものが1,786件も市場に出ています。市が自前のバンクを持たないのは、そういう理由だと読めます。
北海道空き家バンクに、札幌市の物件は20件あります北海道空き家バンクは北海道建設部住宅局建築指導課と公益社団法人北海道宅地建物取引業協会が運営しています。全道の登録は554件で、私（AI）が2026年8月26日に1件ずつ住所を確かめたところ、札幌市内は20件でした。
内訳は売買が9件（空き家4件・空き地5件）、賃貸が11件。売買の空き家は中央区南11条西1丁目の850万円（1981年築）、豊平区西岡3条13丁目の1,000万円、豊平区平岸三条6丁目の1,650万円（1984年築）、白石区北郷7条3丁目の2,380万円（2026年築・2LDK・土地108平方メートル）。空き地は手稲区稲穂5条2丁目の200万円から手稲区富丘四条4丁目の2,380万円まで。賃貸は月額16,500円〜63,000円です。
物件の一覧は、このページには載せられません北海道空き家バンクは「当サイトの著作権は北海道にあり、無断複製・転載等を固く禁じます」と明記しています。本サイトはこの決まりに従い、件数と入口だけをお伝えします。物件の写真・間取り・連絡先は、下のリンクから直接ご覧ください。
利用の条件は「購入又は賃借する空き家に居住又は定期的に滞在し、定住や商業活動その他地域の活性化に寄与しようとする者」ほか。問合せ先は物件ごとの不動産事業者です。サイト全体のことは公益社団法人北海道宅地建物取引業協会（011-642-4422）、空き家そのもののことは北海道建設部住宅局建築指導課（011-231-4111）。
北海道空き家バンクを開く →
札幌市の空き家対策は、都市局にあります市は「第2次札幌市空家等対策計画」を持ち、都市局市街地整備部建築指導課が担当しています。適切に管理されていない空き家について、市が現地確認を行ったうえで、所有者などに指導や勧告、命令等を行うしくみです。
また、札幌市と北海道銀行は平成27年12月21日に「移住及び定住の促進並びに空き家対策に係る連携協力に関する協定」を結んでいます。中身は移住・住みかえ支援機構（JTI）の「マイホーム借上げ制度」の活用、「道銀移住・定住促進住宅ローン」（道外からの移住者向け金利優遇ローン）の活用、「札幌市危険空家等除却補助制度」と「道銀空き家解体・有効活用ローン」の相互案内など。「道外から移住する人向けに金利を優遇する住宅ローン」が、市と銀行の協定として存在します。
空き家バンク
売りに出ている家の登録はありません。この章に並べた物件は、いずれも民間の流通に出ているものです。（2026年8月17日 確認時点）
いくらぐらいで家が買えますか？
売りに出ている中古一戸建ては1,786件で、120万円から3億3,000万円、中央値2,780万円です。土地の広さの中央値は205平方メートル、建物は120平方メートル、築年の中央は1994年で、1981年以前の旧耐震は295件（17%）。🔴 1,000万円以下は101件（6%）で、その48件が南区にあります。
CHAPTER 08買ったあと、毎年かかるもの
札幌で家を持つと、ほかのまちには無い費目がひとつ増えます。雪です。道路は市が開けますが、家の前と車庫の前は自分で開けます。町内会でまとめて雪を運び出すパートナーシップ排雪制度を使うと、1キロメートルあたり516,400円（標準断面）を地域で負担します。そして令和8年10月から、下水道使用料が平均22.6%上がります——平成9年以来、約30年ぶりの改定です。2か月で40立方メートル使う家庭の上下水道は、10,098円から10,868円（税込）になります。固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%（市街化区域内）。免税点は「同一区内」で判定します——これは政令指定都市の決まりです。
| 何に | いくら | 中身 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 課税標準額×1.4% | 毎年1月1日現在の所有者に。免税点は同一区内の合計で 土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円未満。「同一区内」で判定するのが政令市の決まりです（地方税法737条）。納期は年4回（4月16〜30日・7月16〜31日・9月16〜30日・12月16〜31日）。次の基準年度（評価替え）は令和9年度。窓口は資産のある区を担当する市税事務所（中央・北部・東部・南部・西部の5か所） |
| 都市計画税 | 課税標準額×0.3% | 市街化区域内の土地・家屋にかかります。市域1,121.26km²のうち市街化区域は250.34km²（市街化調整区域325.50km²・都市計画区域外545.42km²）。固定資産税と合算して納税通知書が届きます。令和5年度の収入額は約271億円で、使いみちは下水道整備約139億円・街路整備約9億円・学校整備約7億円など |
| 上下水道 | 2か月40m³で 10,868円 令和8年10月から（税込） | 水道（家事の用・口径25mm以下）は1か月の基本料金1,452円（10m³まで）＋11〜20m³が220円/m³、21〜30m³が253円。下水道は令和8年10月に平均22.6%改定——2か月あたり基本使用料が1,200円→1,500円、21〜40m³が67円→87円/m³（税抜）。2か月40m³の家庭で、改定前10,098円→改定後10,868円（税込）＝月あたり385円の増。それでも道内の市で最も安い水準を保ちます（1か月20m³使用時・道内平均3,718円） |
| 国民健康保険料 | 4本立て （令和8年度） | 医療分＝所得割8.61%＋均等割20,550円×人数＋平等割32,540円（限度額670,000円）／支援金分＝2.56%＋6,330円＋10,010円（260,000円）／介護分（40〜64歳）＝2.33%＋6,020円＋7,550円（170,000円）／🆕 子ども支援分（令和8年度新設）＝0.29%＋1,100円（18歳以上）＋1,000円（30,000円）。北海道は令和12年度から「全道統一保険料率」を導入する予定で、道内どこに住んでも同じ世帯構成・所得なら同じ保険料になります。市はWEB試算ツールを用意しています |
| 家庭ごみ | 40L 400円 （5枚1組） | 平成21年7月から有料化。指定ごみ袋（税込）は5L 100円（10枚1組）・10L 200円（10枚1組）・20L 400円（10枚1組）・40L 400円（5枚1組）。「燃やせるごみ」「燃やせないごみ」に使います。手数料は年間約33億円で、分別収集・リサイクル・集団資源回収奨励金などに充てられます。2歳未満の乳幼児がいる世帯には、10L用または20L用の指定ごみ袋が交付されます。市は「2027年度までに1人1日当たり100g減量し、『ごみのいちばん少ないまち』となることを目標」としています |
| 雪（排雪） | 1kmあたり 516,400円 町内会で分担・シーズン1回 | パートナーシップ排雪制度（平成4年開始）。道路幅10m未満は地域と市で折半し、10m以上は市が全額負担します。令和7年度の地域支払額は標準断面 516,400円/km、抑制断面 361,500円/kmで市内一律。シーズン1回まで。「令和7年度の地域支払額は、標準断面で約60万円/kmでありましたが、昨今急激に物価が高騰しており、町内会活動への負担も増加していることから、その支援策として、当面、地域支払額を令和3年度の金額に据え置く」と市は書いています。申込は各区土木部維持管理課へ（令和7年度は12月18日〜1月8日） |
雪を、市はどこまでやってくれるのか市の数字で、除雪する道路は約5,400キロメートル。そのうち交通量の多い幹線道路と一部の通学路 約1,600キロメートルは、雪を運び出します（排雪）。残りの生活道路は「限られた予算や人材、機械の中で除排雪を行っているため、全ての生活道路の排雪を行うことはできません」。
そこで「市民助成トラック制度」（昭和40年代開始・トラックを無償で貸し、積込みと交通誘導は住民が行う）と「パートナーシップ排雪制度」（平成4年開始・積込みも交通誘導も業者が行う）の2つがあります。「排雪支援制度は生活道路全体の約7割（2,600km程度）で利用されており、近年は、毎年1,200〜1,300の団体から申請があります」——札幌の町内会の主な仕事は、雪の相談です。
大雪の年は、市が全額で運び出します市は大雪のとき札幌市緊急除排雪実施本部を置き、3段階で動きます。フェーズ1（積雪深が50cmに達するなど）＝幹線道路の運搬排雪を前倒しし、道路脇の雪山を全て排雪。フェーズ2＝他区の除雪事業者による応援。フェーズ3（半数以上の区でパートナーシップ排雪の遅れが見込まれる）＝パートナーシップ排雪を取りやめ、作業スピードを重視した生活道路の緊急排雪を実施（費用は札幌市が負担）。
令和8年（2026年）1月25日、実際にこれが動きました。1月25日18時に第1回緊急除排雪実施本部会議、1月26日9時30分に札幌市雪害対策本部を設置、1月28日に第2回。その冬のパートナーシップ排雪は全て取りやめになり、生活道路の緊急排雪に切り替わりました。
下水道の値上げは、市が理由まで書いています「札幌市の下水道事業は、経営の合理化等を進め、平成9年（1997年）以来約30年間、下水道使用料を据え置いてきました。しかし、物価高騰等の影響により維持管理費が直近10年間で33％増加するなど、近年の事業を取り巻く環境は厳しく、このままでは現在のように下水道をご使用いただくことが難しくなることが考えられます」。
職員数は平成9年の683人から令和5年の459人へ224人（33%）削減し、平成9年からの累計で614億円のコストを縮減。それでも「令和4年度から経費回収率が100％を下回り、令和5年度には14年ぶりに経常損失を生じました。このままでは、令和9年度（2027年度）には資金不足に陥ります」。下水道普及率は99.8%、管路は約8,300キロメートル、水再生プラザ等の処理施設は30か所。大正15年（1926年）に浸水の防除を目的に事業を開始しました。
断熱にお金を出す制度が、札幌にはあります札幌版次世代住宅基準——市が独自に決めた住宅の断熱の物差しです。プラチナ（UA値0.18以下）／ゴールド（0.20以下＝国の断熱等級7）／シルバー（0.28以下＝等級6）／ブロンズ（0.40以下＝等級5）の4段階に、太陽光1.5kW以上＋蓄電2.0kWh以上のサステイナブル要件が加わります。
ゴールド以上で新築すると、建築費用の一部が補助されます——プラチナ220万円・ゴールド180万円（令和8年度・自ら居住する一戸建て・建売は対象外・抽選あり）。中古を買って直す人には「札幌市住宅エコリフォーム補助制度」があり、令和8年度の第2回受付は9月4日〜9月17日。ほかに「札幌市既存集合住宅外断熱改修事業補助金」も。市は2050年に温室効果ガス実質ゼロの「ゼロカーボンシティ」を掲げています。
買ったあと、毎年いくらかかりますか？
固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%（市街化区域内）。免税点は「同一区内」で判定し、土地30万円・家屋20万円未満なら固定資産税はかかりません。上下水道は2か月40立方メートルで10,868円（令和8年10月から・税込）。🔴 そして雪——町内会でまとめて雪を運び出すと1キロメートルあたり516,400円を地域で負担します。
CHAPTER 09売りたくなったとき、どうなるか
札幌の住宅地の地価は、6年で1.47倍になりました。地価公示（住宅地・市平均）は令和2年78,800円/㎡ → 令和7年115,600円/㎡。この6年は毎年上がり続け、令和5年は+15.0%という年もありました。令和7年は+2.9%で、10区すべてがプラスです。いっぽう、人口は令和7年の国勢調査ではじめて減りました。「地価は上がり、人口は減る」——この2つが同時に起きているのが、いまの札幌です。買うときは、この両方を頭に入れてください。
6年で1.47倍。ただし区で差があります市平均（住宅地）の推移は令和2年78,800円 → 3年82,500円（+4.3%）→ 4年89,700円（+9.3%）→ 5年102,200円（+15.0%）→ 6年110,800円（+8.4%）→ 7年115,600円（+2.9%）。6年で36,800円、率にして1.47倍です。
令和7年の上がり幅を区ごとに見ると、白石区+4.7%・豊平区+4.1%・中央区+3.5%・厚別区+3.3%・東区+3.1%・北区+2.7%・西区+2.7%・南区+2.4%・清田区+0.9%・手稲区+0.8%。いちばん上がったのは、都心の隣で平らな白石区。いちばん動きが小さかったのは清田区と手稲区で、どちらも人口が減っている区（§2）です。
出口を考えるなら、駅からの距離です売り物件1,786件の最寄り駅を数えると、多い順に真駒内162・福住100・手稲79・環状通東66・稲積公園60・発寒南57・大谷地55・麻生51・白石48・円山公園45。地下鉄の終点（真駒内・福住・宮の沢・新さっぽろ・栄町・麻生）の周りに、中古住宅が集まっています。
札幌は地下鉄3路線・市電・JRが走り、地下鉄とバスの乗継割引（§3）もあります。「地下鉄駅から徒歩圏か、バス便か」で、売るときの相手の数がはっきり変わると考えてください。そして冬——徒歩10分が、雪の日には20分になります。これは買う人も同じことを考えます。
人口が減り始めた、ということ令和7年国勢調査（速報）で1,964,034人——令和2年より9,361人（0.5%）減りました。市は「大正９年の国勢調査開始以来、初めて人口減少となっている」と書いています。
ただし区ごとには、増えているところがあります——中央区+2.9%・豊平区+2.5%・西区+0.3%。「札幌全体が縮む」のではなく、「都心とその隣に寄る」動きです。そして世帯数は+26,455世帯（+2.7%）で増え続けています。人は減っても、住まいの数は要る——1世帯1.97人という数字が、それを表しています。出口を考えるなら、区の中でどちらへ寄っているかを見てください。
売るときの相談先市は「札幌市で直接仲介やあっせんは行っていない」と明言しています（§4）。売却は不動産業者を通すのが基本です。
そのうえで、空き家になってしまった家については、都市局市街地整備部建築指導課が「第2次札幌市空家等対策計画」にもとづき相談を受けています。市は「すまいの終活navi」という、建物の解体費用や土地の売却価格の概算費用を算出できるしくみも案内しています。また、市と北海道銀行の協定により「マイホーム借上げ制度」（移住・住みかえ支援機構＝JTI）が活用されています——売らずに、貸して持ち続けるという出口もあります（§4）。
将来売るとき、値段は下がりますか？
住宅地の地価公示（市平均）は令和2年78,800円/㎡から令和7年115,600円/㎡へ、6年で1.47倍になりました。令和7年は+2.9%で、10区すべてがプラスです。🔴 いっぽう人口は令和7年の国勢調査で9,361人（0.5%）減り、大正9年の調査開始以来はじめての減少となりました。ただし世帯数は26,455世帯増えています。
CHAPTER 12土地の値段に効く、周りの事情
札幌で家を買う前に、必ず知っておいたほうがいいことが3つあります。① 地盤（谷を埋めた造成地か、扇状地か、泥炭地か）、② ヒグマ、③ 市街化調整区域の広さです。ヒグマは、札幌では郊外の話ではありません。市は「さっぽろヒグマ基本計画2023」を持ち、中央区・豊平区・清田区・南区・西区・手稲区の6区で出没情報のページを分けて公開しています。家庭菜園用の電気柵は、市が無償で貸し出し、購入にも補助を出します。
ヒグマ ─ 市が計画を持ち、電気柵を貸します札幌市には「さっぽろヒグマ基本計画2023」と「札幌市ヒグマ対策委員会」があります。ヒグマ出没情報は、中央区・豊平区・清田区・南区・西区・手稲区の6区で公開されており、市公式LINEでも配信されています。北海道は令和8年4月1日〜5月31日を「春のヒグマ注意特別期間」としています。
市のお願いは具体的です——「一度ごみを食べたヒグマは、人間の食べ物に執着し、市街地に出没したり、人間に付きまとうなどの行動をとる恐れがあります。そのため、山中などのヒグマの生息域に入られた際は、絶対にごみを放置せず、必ず持ち帰るようお願いいたします。また、普段の生活においても、ごみを家の外に放置しない、ごみを出す時間を守る、などの心がけをお願いいたします」。「生ごみだけでなく、空き缶やペットボトル、弁当の容器などもヒグマを誘引する要因となります」。
家庭菜園をするなら、電気柵は借りられます市は家庭菜園用電気柵の無償貸出と購入補助をしています。理由は「ヒグマが家庭菜園の作物などを食べると、人の作った食べ物の味を学習してしまい、市街地に繰り返し出没するきっかけとなってしまう場合があります」。
貸出の対象は「市内で家庭菜園を行っており、ヒグマ対策を目的としていること」「過去に本事業の貸出を受けていないこと」。令和8年度の貸出期間は6月1日〜11月2日で、受付は5月15日から、希望日の1週間前までに申請します（環境局環境共生担当課・higuma@city.sapporo.jp）。購入補助では「札幌市の委託業者が現地で設置方法等のアドバイスを行います（無料）」。令和8年度は「ドローンを活用したヒグマ出没対策実証業務」も始まります。くま鈴の貸出もあります。
地盤 ─ 「扇状地か、埋めた谷か、泥炭地か」市の農業冊子から。「地質はおおむね第４紀の沖積層で、砂・小石・粘土からなる豊平川（札幌）扇状地は良好な地盤を備えていますが、石狩低地帯は埴土及び泥炭からなっています」。さらに「平野部は河川流域の沖積土地帯及び石狩川流域低平部に広く分布する泥炭地帯や、河口部に分布する砂土地帯に大別され」、「全般的に排水不良地が多いのが特徴です」。
そして2018年、清田区里塚で起きたのは「谷を埋めた造成地の液状化」でした（§5）。市はそのあと美しが丘地区・月寒東地区・里塚霊園隣接地区で「地震による宅地の被害発生を防ぐ工事」を進めています。気になる物件が出たら、①市の液状化危険度図（区ごと）②地形（扇状地か低地か丘か）③その土地が造成される前は何だったか——この3つを確かめてください。
市街化調整区域が、市域の29%あります都市計画では市街化区域250.34km²・市街化調整区域325.50km²・都市計画区域外545.42km²（令和6年度末）。市街化調整区域のほうが、市街化区域より広いのが札幌の特徴です。市街化調整区域では、原則として新しく家を建てられません。中古住宅を買うときは、登記や重要事項説明で「市街化調整区域」と書かれていないかを必ず見てください。
用途地域の内訳は第1種低層住居専用地域81.86km²が最大で、第1種住居地域44.16・第1種中高層住居専用地域13.81・商業地域8.31・準工業地域22.64・工業地域3.64・工業専用地域2.38km²。高度地区は238.88km²、風致地区35.97km²、防火地域3.85km²・準防火地域34.20km²です。
丘珠空港が東区にあります丘珠空港（札幌飛行場）は東区にある共用空港です。市の副市長の特命事項に「丘珠空港の機能強化」が入っており、「札幌丘珠空港と周辺地域の共生に関する基本構想（案）」が市議会に示されています。「共生」という言葉が計画の名前に入っていることからも分かるとおり、周辺には住宅地があります。
東区で家を探すときは、丘珠空港の位置と、この基本構想の中身を見ておいてください。機能強化が進めば、利便が上がる面と、音の面と、両方があります。市議会の資料は公開されています。
札幌には「農地」もあります意外に思われるかもしれませんが、令和2年の農家戸数は627戸、経営耕地面積は1,480ヘクタール。平成22年の993戸・2,002ヘクタールから減りましたが、いまも市内で農業が続いています。
市の説明で「札幌市では、北東部の平野部を中心として、清田区、南区の山間丘陵地帯、手稲区の砂質土地帯など、それぞれの立地条件に合わせた農業生産が行われています。そのため生産品目が多種多様に分かれているのが特徴です」。タマネギの作付だけで約266ヘクタール、牧草は市内の全耕地面積の3割近くを占めます。北区・東区・白石区・手稲区・清田区・南区の郊外には、住宅地のとなりに畑がある——これも、土地を選ぶときの景色のひとつです（§13）。
ヒグマは出ますか？
🔴 出ます。市は「さっぽろヒグマ基本計画2023」を持ち、中央区・豊平区・清田区・南区・西区・手稲区の6区で出没情報を公開しています（市公式LINEでも配信）。家庭菜園用の電気柵は市が無償で貸し出し、購入にも補助があります。北海道は令和8年4月1日〜5月31日を「春のヒグマ注意特別期間」としています。
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