熱海市の住まいとお金
2026年8月12日 時点の情報です
CHAPTER 04いま、実際に売りに出ている家
中古の流通が入口になります（市の空き家バンクは9件で、この章の後半に載せています）。安い順に並べています。押すと写真つきの物件ページが開きます。
「駅から近い順」は、徒歩◯分／バス◯分＋停歩◯分／車◯km（時速30km換算）を分に直して比べています。その項目の情報がない物件は、並べ替えても最後に表示されます。
それぞれの家の下にある「間取りをつくる」を押すと、築年と広さからその家の間取りが自動で立ち上がります。壁を抜いたり設備を替えたりすると、リフォーム費用がその場で動きます。1981年より前の家は耐震補強が、築40年を超えた家は配管の更新が、はじめから計上されます。
相の原町230万円市街地標高 約360m ／ 土地 165㎡（50坪） ／ 建物 124㎡（38坪） ／ 1978年築 ／ 来宮駅 徒歩37分8枚の写真を見る →
伊豆山250万円北部標高 約40m ／ 土地 265㎡（80坪） ／ 建物 67㎡（20坪） ／ 1971年築 ／ 熱海駅まで 5.6km9枚の写真を見る →
上多賀330万円南部（多賀）標高 約10m ／ 土地 229㎡（69坪） ／ 建物 31㎡（9坪） ／ 1972年築 ／ 熱海駅まで 7.6km9枚の写真を見る →
上多賀400万円南部（多賀）標高 約10m ／ 土地 189㎡（57坪） ／ 建物 40㎡（12坪） ／ 1984年築 ／ 熱海駅まで 9.1km10枚の写真を見る →
水口町19-15400万円市街地標高 約20m ／ 土地 81㎡（24坪） ／ 建物 86㎡（26坪） ／ 1970年築 ／ 来宮駅 徒歩9分9枚の写真を見る →
桜町5-10480万円市街地標高 約50m ／ 土地 56㎡（17坪） ／ 建物 79㎡（24坪） ／ 1960年築 ／ 来宮駅 徒歩21分8枚の写真を見る →
上多賀500万円南部（多賀）標高 約10m ／ 土地 819㎡（248坪） ／ 建物 70㎡（21坪） ／ 1967年築 ／ 熱海駅まで 7.5km9枚の写真を見る →
伊豆山530万円北部標高 約40m ／ 土地 625㎡（189坪） ／ 建物 86㎡（26坪） ／ 1976年築 ／ 熱海駅まで 5.6km10枚の写真を見る →
上多賀588万円南部（多賀）標高 約10m ／ 土地 383㎡（116坪） ／ 建物 71㎡（21坪） ／ 1989年築 ／ 熱海駅まで 7.0km10枚の写真を見る →
日金町600万円市街地標高 約260m ／ 土地 184㎡（56坪） ／ 建物 70㎡（21坪） ／ 1995年築 ／ 来宮駅 徒歩36分10枚の写真を見る →
上多賀680万円南部（多賀）標高 約70m ／ 土地 111㎡（34坪） ／ 建物 82㎡（25坪） ／ 1972年築 ／ 伊豆多賀駅 徒歩14分8枚の写真を見る →
下多賀680万円南部（多賀）標高 約0m ／ 土地 203㎡（61坪） ／ 建物 53㎡（16坪） ／ 1960年築 ／ 網代駅 徒歩17分10枚の写真を見る →
泉680万円市街地標高 約100m ／ 土地 208㎡（63坪） ／ 建物 70㎡（21坪） ／ 1988年築 ／ 熱海駅まで 8.9km7枚の写真を見る →
下多賀331-18690万円南部（多賀）標高 約0m ／ 土地 116㎡（35坪） ／ 建物 70㎡（21坪） ／ 1986年築 ／ 網代駅 徒歩12分7枚の写真を見る →
上多賀700万円南部（多賀）標高 約10m ／ 土地 188㎡（57坪） ／ 建物 64㎡（19坪） ／ 1974年築 ／ 熱海駅まで 7.6km9枚の写真を見る →
上多賀780万円南部（多賀）標高 約10m ／ 土地 408㎡（123坪） ／ 建物 43㎡（13坪） ／ 1975年築 ／ 熱海駅まで 9.1km10枚の写真を見る →
写真はSUUMOの掲載画像です。掲載が終了すると表示されなくなります。実際の状態は現地でご確認ください。
SUUMOで全180件を見る → 出典：SUUMO 中古一戸建て（静岡県 熱海市）の掲載。SUUMO掲載 全180件を取得し、上位16件を表示（230万円〜）／確認日 2026-08-19 標高は、SUUMOの物件ページに入っている物件ごとの地図座標を、国土地理院の標高APIにかけた値です（10m単位に丸めています）。正確な標高は地理院地図で番地の位置を確認してください。他のサイトでも探す
サイトによって出ている物件が違います。両方見てください。
アットホーム → 全リンク200確認済／確認日 2026-08-12空き家バンク — 9件
自治体の空き家バンクに登録されている、売りに出ている家の全9件です（2026年8月17日 確認時点）。安い順に並べています。ほかに土地だけの登録が1件あります。うち4件は建物の広さが公表されていないため、間取りづくりのボタンが出ません。
このまちの空き家バンクの登録 全10件を見る（土地だけの登録1件を含む） →
熱海では、家はいくらから買えますか？
安い順に並べた物件の下限は150万円（梅花町・1975年築）です。市の空き家バンクは9件で、こちらは章の後半に載せています。
CHAPTER 08買ったあと、毎年かかるもの
出典：熱海市 別荘等所有税とは／金額例は税率×面積の単純計算／確認日 2026-08-12
水道 — 3年連続で値上げ中
| 改定 | 令和6年度平均10% → 令和7年度平均5% → 令和8年度平均4%。市の説明は「人口減少による給水収益の減少、施設老朽化に伴う維持管理費・更新費用の増加」 |
|---|---|
| 基本料金 | 口径13mm・基本水量20㎥以下で3,012円（税込）。この金額と水量は2カ月分です（令和7年4月検針分から隔月検針・隔月請求）。超過は20〜60㎥で1㎥163円 |
下水道 — 令和7年4月に平均11%値上げ。温泉付きはさらに上乗せ
| 区分（1カ月） | 旧 | 新 |
|---|---|---|
| 一般汚水 基本（10㎥以下） | 2,827円 | 3,137円 |
| 21〜300㎥（1㎥につき） | 147円 | 162円 |
| 温泉汚水（1㎥につき一律） | 97円 | 108円 |
下水道が来ていない区域が、3割あります
熱海に住むと、毎年いくらかかりますか？
住民票を移さないと別荘等所有税が延べ床1㎡につき年650円かかり、70㎡なら年45,500円です（マンションは共用部分の按分面積も含みます）。水道は令和6年度から3年連続で値上げ中です。
CHAPTER 09売りたくなったとき、どうなるか
熱海の中古一戸建てはSUUMOで180件、空き家バンクに9件。人口32,558人に対して173人に1件——このサイトでこれまで最も厚かった福知山（490人に1件）の、3倍近い密度です。そして熱海は令和8年地価公示で、静岡県32市町のうち全用途の変動率が1位（＋4.3%）でした。
| 見るところ | 熱海市の実際 |
|---|---|
| 市場の厚み | SUUMO 180件＋空き家バンク9件＝189件。173人に1件。34件（19%）が1,000万円以下、7件が500万円以下 |
| 価格の帯 | 230万円〜5億円・中央値2,485万円（180件すべて）。地区の中央値は熱海地区3,800万円 対 下多賀1,750万円で、市街地と南部で2倍違います |
| 土地の値段 | 住宅地の平均66,700円/㎡・＋1.4%（県内2位）。商業地193,000円/㎡・＋8.7%（県内1位）。全用途117,200円/㎡・＋4.3%で県内1位 |
| 県内での位置 | 2位の長泉町（＋1.5%）を大きく引き離しての1位。いっぽう下位は伊豆の国−1.5%・東伊豆−1.4%・伊豆−1.4%——同じ伊豆半島で、熱海だけが別の動きをしています |
| 買い手の母数 | 令和6年度の観光交流客数は6,225,910人＝市の人口の191倍。別荘・リゾートマンションが10,000戸余り（§12） |
| 長い目で見ると | 昭和62年を100とすると、住宅地はピーク252.8→令和8年60.0、商業地はピーク349.3→55.2。上がってはいますが、まだピークの6割・5割です |
買った家は、売りたくなったときに売れますか？
SUUMO 180件＋空き家バンク9件で173人に1件と、このサイトで最も厚い市場です。令和8年地価公示では静岡県32市町のうち全用途の変動率が1位（＋4.3%）でした。
CHAPTER 12土地の値段に効く、周りの事情
熱海の土地に効いているのは、観光と別荘、そして斜面です。この3つが、同じ市内で4.3倍の価格差をつくっています。
① 観光が戻ったこと
| 年度 | 観光交流客数 | 前年比 |
|---|---|---|
| 平成30年度 | 7,083,061人 | 101.5% |
| 令和元年度 | 7,217,162人 | 101.9%（直近のピーク） |
| 令和2年度 | 3,489,900人 | 48.4%——半分以下に落ちました |
| 令和5年度 | 6,273,274人 | 113.7% |
| 令和6年度 | 6,225,910人 | 99.2%。令和元年度の86%まで戻りました |
静岡県は、県内で変動率1位になった理由を「観光客でにぎわう熱海市」と書いています。 人口32,558人の市に、年620万人が来る——熱海の地価は、住む人ではなく訪れる人が支えています。 逆にいえば、観光が止まれば真っ先に効きます。令和2年度に半分以下まで落ちたことは、記録として残っています。
② 別荘とリゾートマンションが1万戸あること
熱海市には別荘等所有税があります（法定外普通税）。昭和40年代後半から一戸建て別荘とリゾートマンションの建設が相次ぎ、 これまでに10,000戸余りが建てられました。市はその行政コストを賄うため昭和51年から課税していて、 令和8年度から令和12年度までの更新で11回目。市の収入見込みは年5億2,849万円です。
これが中古市場に効いています。売る側から見れば、住民票を持たない買い手は毎年この税を払い続けることになり、 買う側から見れば、住民票を移すかどうかで同じ家の年間コストが変わります。 延べ床70㎡なら年45,500円——固定資産税・管理費・修繕積立金とは別に、です（§8）。
③ 平らな土地が、ほとんどないこと
売りに出ている家の標高の中央値は、熱海地区176m／下多賀5m／上多賀9m（§2）。 同じ市の中で、坂の上と海のそばがはっきり分かれています。地価公示の3地点も同じ形です。
| 地点（住宅地） | 価格 | 変動率 |
|---|---|---|
| 春日町 熱海駅の近く | 114,000円/㎡ | ＋4.6%（県内の住宅地で7位の高値） |
| 桜町 | 59,500円/㎡ | −0.3% |
| 西熱海町2丁目 坂の上 | 26,600円/㎡ | 0.0% |
春日町と西熱海町2丁目で4.3倍。この差をつくっているのは駅からの距離と、標高です。 そして熱海には土砂災害警戒区域が301箇所、うち特別警戒区域（レッドゾーン）が253箇所あり（§1）、 2021年7月3日の伊豆山の土石流のあと、市域の全部が盛土の許可制になりました（§5）。 「安い＝坂の上」であり、坂の上には規制と危険が付いてきます。番地ごとに地図で確かめてください。
出典：観光交流客数は熱海市『熱海市の観光』令和7年版（入湯税から見た観光交流客数）／地価と県の評価は令和8年地価公示結果（静岡県）／別荘等所有税は熱海市別荘等所有税の更新（延長）（令和8年3月28日更新・課税期間 令和8〜12年度・収入見込額 平年度528,494,000円）と同 別荘等所有税とは／土砂災害警戒区域は§1、土石流と盛土規制は§5と同じ出典／確認日 2026-08-18熱海の土地の値段は、何で決まっていますか？
観光交流客数は令和6年度で6,225,910人（令和元年度の86%まで回復）。人口32,558人の市に年620万人が来ており、静岡県は変動率1位の理由を「観光客でにぎわう熱海市」と書いています。逆にいえば、観光が止まれば真っ先に効きます。
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2026年8月12日 時点の情報です
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